您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

房屋中介收费有没有标准？ 如何监管房屋中介？

蔡英杰


　　引子：现在这个社会上，什么行当最赚钱，可能说什么答案的都有，毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当，这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上，它完全依附于其他行业的存在而存在。而且，几乎是每出现一个新的行业，这个行当亦会随之产生。没错，这个行当就是中介。

　　在今天，有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的，而在我国古代则称其为牙人或掮客，具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同（广义上的）而收取手续费或佣金的人。

　　可以不太夸张的说，自古以来，掮客这个行当向来是有市无价的，基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿，别人也挑不出毛病。在当今社会，如上所述，几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介，其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”，弄的跟娱乐圈似的。不过，我国的法律还算不错，对这个行当是有监管的，“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是，至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

　　早在1995年7月，国家计委（就是现在的发改委，各类市场价格管理是其主要业务之一）和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格第971号）。在这个文件里，有以下几点值得关注，毕竟该文件仍然有效：

　　1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用，但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准，由房屋中介与委托方双方协商确定中介费；
　　2、房屋中介实行明码标价制度，即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项；
　　3、收费服务主要有：
　
　　（1）咨询收费：

　　包括口头咨询和书面咨询，其中口头咨询费由双方协商确定，书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元，复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是，上述收费保准只是指导性参考价格，实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢？说白了，就是没有强制性，国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费，但是超过或低于这个价格也是可以的，政府管不着。所以，上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

　　（2）房地产价格评估收费：

　　由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

　　（3）房地产经纪收费

　　房屋中介接受委托，进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源，也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准：

　　（1）房屋租赁中介费

　　无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。（各地会有一些调整）

（2）房屋买卖中介费

　　按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　如果实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取，实践中，租房情况下，既有向房东收取中介费的，也有向房客收取中介费的，在房屋买卖情况下，通常是向购房者收取中介费的，这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

　　凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

　　计价格第971号文出台之后，各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

　　根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》（京价（房）字【1997】第398号），房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收：其中房屋交易价格在500万元以下的，按2.5%收取；房屋交易价格在501-2000万元的，按２％收取；2001-5000万元的，按1.5％收取；房屋交易价格在5001-10000万元的，按１％收取；房屋交易价格在10001万元以上的，按0.5％收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8％。在一定程度上说，京价（房）字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退，因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

　　对于北京的这个规定，笔者相当钦佩当时的制定者，即北京市物价局和房土局的勇气和智慧，能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细，的确是人才。此外，京价（房）字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务，并对服务内容的真实性和合法性负责之外，还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的，应承担相应的民事或行政责任，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
广东省梅州市人民政府


梅市府〔2005〕12号




关于印发梅州市乡镇船舶安全管理规定的通知





各县（市、区）人民政府，市府直属有关单位：


现将《梅州市乡镇船舶安全管理规定》印发给你们，请认真按照执行。





梅 州 市 人 民 政 府


二○○五年五月十二日








梅州市乡镇船舶安全管理规定





第一条 为加强乡镇船舶安全管理，维护水上交通运输秩序，保障人民生命财产安全，根据《中华人民共和国内河交通安全管理条例》和《广东省乡（镇）运输船舶安全管理规定》等有关规定，结合我市实际，制定本规定。


第二条 本规定适用于本市行政区域内水域从事航行、停泊和作业的乡镇船舶及其所有人和经营人。


第三条 本规定适用于下列乡镇船舶（不含渔业船舶）：


（一）乡镇和农村企业、事业单位的运输船舶；


（二）乡镇个体户、联户、承包户从事客货运输的船舶；


（三）乡镇水库、园林、风景区水域中从事游览的船舶及其工作船；


（四）渡口的渡船；


（五）乡镇从事采沙等作业的经营性船舶；


（六）乡镇居民自身或家庭生活和农副业生产必需的、主要在本镇（街道）或相邻镇（街道）水域航行的、不从事社会性运输的自用船舶；


（七）按规定不得在主航道航行的其他非经营性船舶。


第四条 乡镇船舶安全管理遵循安全第一、预防为主，方便群众、依法管理的原则，在市政府的领导下，各县（市、区）、镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会，应当加强本行政区域内乡镇船舶的安全管理，交通管理部门和有关管理部门负责行业管理，海事管理部门负责对所辖内河通航水域实施水上交通安全监督管理。


第五条 县（市、区）人民政府应加强本行政区域内水域交通安全管理工作，建立、健全乡镇船舶安全管理责任制。


（一）与镇人民政府（街道办事处）签订乡镇船舶安全管理责任书，并将乡镇船舶安全管理工作纳入干部政绩考核内容；


（二）组织交通、海事、安监、质监、工商和公安等有关部门开展安全检查和专项整治，查处违法生产的乡镇船舶修造厂（点）和违法航行、停泊或者作业的乡镇船舶；


（三）编制水上交通应急预案，领导、协调水上交通事故的救助、调查和处理，做好事故上报和善后工作。


第六条 政府有关职能部门对乡镇船舶的管理职责：


（一）交通管理部门按照有关法律、法规、规章对乡镇船舶交通安全实施行业管理。负责运输船舶的营运资质审批和管理；制定渡船更新改造计划，多渠道筹集资金加快渡船的更新改造；规范船舶运输和船厂生产行为；


（二）海事管理部门按照有关法律、法规、规章依法履行职责，加强安全监督。建立、健全乡镇船舶交通安全监督检查制度，定期或不定期开展巡航监督检查，查处水上交通安全的违法行为；按有关规范把好船员考试发证关；协助当地政府加强乡镇船舶管理员的业务培训，指导乡镇船舶管理员加强对乡镇船舶的安全管理；


（三）安全监督管理部门按照有关法律、法规、规章负责乡镇船舶安全管理的综合协调工作，督促落实安全管理责任制；


（四）旅游部门负责管辖范围内水上旅游场所和山塘、水库等水域的旅游船、工作船的安全管理，制止船舶非法运输或者作业；


（五）水利（水务）部门负责管辖范围内山塘、水库等水域自用工作船的安全管理；


（六）其他有关部门依据有关法律、法规、规章加强对乡镇船舶或者乡镇修造船厂（点）的管理。


第七条 镇人民政府（街道办事处）对乡镇船舶的管理职责：


（一）建立、健全本行政区域内的乡镇船舶安全管理责任制，与村（居）民委员会签订乡镇船舶安全管理责任书，负责乡镇船舶日常安全管理；


（二）落实本行政区域内乡镇船舶管理人员，建立乡镇船舶管理台帐，组织人员到水库、渡口、码头等现场检查和维护安全秩序，制止、纠正乡镇船舶违法航行、停泊或者作业；


（三）配合县人民政府及有关部门查处违法生产的乡镇船舶修造厂（点）；


（四）协助水上交通事故的救助、调查和处理，做好事故上报和善后工作；


（五）督促船舶所有人、经营人和船员遵守有关内容交通安全的法律、法规和规章。


第八条 村（居）民委员会对乡镇船舶的管理职责：


（一）建立乡镇船舶安全管理责任制，与自用船舶等非经营性船舶的所有人签订《广东省非营运性乡镇船舶安全责任保证书》，并报镇人民政府（街道办事处）备案；


（二）落实本行政区域内乡镇船舶管理人员，建立乡镇船舶管理台帐，负责本村（居）民委员会乡镇船舶的日常安全管理，教育和督促乡镇船舶所有人、经营人和船员按规定办理有关证照，制止、纠正乡镇船舶违法航行、停泊或者作业。对制止无效的，应及时上报当地人民政府或者有关部门；


（三）严格遵守《广东省乡镇渡口管理办法》，保证本村不违章私设渡口；


（四）在洪水期和节假日、圩日派人到渡口、码头等现场维护安全秩序，防止乡镇船舶超载等违法行为；


（五）配合上级政府及有关部门查处违法生产的乡镇船舶修造厂（点）和 违法航行或者作业的乡镇船舶；配合做好水上交通事故的救助和有关善后工作。


第九条 乡镇船舶所有人或者经营人对其所有或者经营的船舶交通安全负直接责任。


（一）必须按本规定以及有关法律、法规、规章的规定，到所在地镇人民政府（街道办事处）或者有关部门办理有关证照等手续，不得伪造、变造、买卖、租借、冒用船舶有关证照；


（二）不得将不具备资质条件（包括无牌无证、证书不齐、证书失效和技术状况不良等）的船舶投入客货运输或者采沙等作业；


（三）不得超载运输；


（四）渡船渡运时，应注意避让过往船舶，不得抢航或者强行横越；


（五）遇洪水或者大风、大雾等恶劣天气不得冒险航行和渡运，不符合夜航技术条件的不得夜航；


（六）自用船舶载人不得载客渡运，航行时船员上人数不超过3人（含驾船者本人）；


（七）自用船舶不得超越核定航区或者到主航道航行；采沙船舶不得超越核定区域或者到主航道作业；


（八）其他违反法律、法规和规章的行为。


第十条 乡镇船舶具备下列条件，方可航行：


（一）经海事管理部门认可的船舶检验机构依法检验并持有合格的船舶检验证书；


（二）经海事管理部门依法登记并持有船舶登记证书；


（三）配备符合国务院交通主管部门规定的船员；


（四）配备必要的航行资料。


第十一条 乡镇运输船舶所有人或经营人应按规定取得《水路运输许可证》和《船舶营业运输证》，并向工商行政管理部门申领《营业执照》后，方可从事营运。从事营运性运输的乡镇船舶应按国家有关规定办理保险。


乡镇非营运性船舶不得从事经营性运输活动。


第十二条 从事采沙等作业的经营性船舶除必须具备第十条规定的条件外，还须向海事管理部门申领《水上水下施工作业许可证》；依照法律、法规的规定需经其他有关部门审批的，还应当依法办理有关审批手续，方可从事采沙等作业活动。


第十三条 自用船舶等非经营性船舶的所有人必须与当地村（居）民委员会签订《广东省非营运性乡镇船舶安全责任保证书》，并报当地镇人民政府（街道办事处）备案。


自用船舶继承、赠与、转让的，被继承人、受赠人、受让人应按前款规定重新办理有关手续。


第十四条 乡镇运输船舶不得擅自载运易燃、易爆、有毒、有害等危险品。任何单位和个人不得擅自租用或委托乡镇运输船舶运载危险物品。


第十五条 渡口管理应按照《中华人民共和国内河交通安全管理条例》和《广东省乡镇渡口管理办法》的规定执行，实行谁经营、谁管理、谁负责的原则。经批准设置的渡口，必须实行定渡口、定渡船、定渡工、定载额、定制度。


第十六条 乡镇渡口的设置和撤销必须由渡口经营人提出申请，在征求当地海事管理部门意见后，报渡口所在地县（市、区）人民政府审批。


第十七条 乡镇渡口必须符合国家规定的条件，并设置明显的标志和“渡口守则”牌。


第十八条 乡镇运输船舶违反本规定或者有关法律、法规、规章的，按《中华人民共和国内河交通安全管理条例》和《广东省乡（镇）运输船舶安全管理规定》的规定给予处罚。


第十九条 乡镇自用船舶等非经营性船舶违反本规定或者有关法律、法规、规章，经教育仍不改正的，由当地人民政府组织有关部门采取拆除动力装置、暂扣船舶等强制措施，情节严重的，予以没收。


第二十条 乡镇船舶的所有人或者经营人构成违反治安管理行为的，由公安机关依法处理；触犯刑律的，移送司法机关追究刑事责任。


第二十一条 乡镇渡口违反第十五条规定的，按《中华人民共和国内河交通安全管理条例》和《广东省乡镇渡口管理办法》的规定给予处罚。


第二十二条 各级人民政府和有关部门工作人员、村（居）民委员会干部、乡镇船舶安全管理员在乡镇船舶安全管理中表现突出，成绩显著的，应当予以奖励；对玩忽职守、推诿扯皮导致发生重特大水上交通事故的，按照国家有关规定追究有关人员责任；触犯刑律的，移送司法机关追究刑事责任。


第二十三条 渔船的安全管理由渔政部门依法实施管理。


第二十四条 本规定涉及的《广东省非营运性乡镇船舶安全责任保证书》（见附件）由市人民政府指定有关部门统一印制。


第二十五条 本规定自2005年7月1日起施行。











广东省非营运性乡镇船舶安全责任保证书





镇 村：


本船是非营运性船舶，我是本船的所有人。本船航行区域为：


自： 至





根据国家有关法律法规的规定，特保证如下：


一、我接受当地乡镇政府、村对本船的日常安全管理。


二、我保证本船不载客渡运；保证本船航行时船上人数不超过叁人；保证本船航线不超出上述航行区域；


三、违反此保证，我接受政府主管及监督部门采取包括扣留船舶等措施的行政处罚。








保证人： 村船舶安全管理责任人：








年 月 日 村委会盖章