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为什么使用地名作为商标不是好主意

百家湖是南京市江宁区镇里很小的一个湖的名字，南京某物业公司将百家湖申请注册了商标，南京某房地产开发商将其开发的楼盘冠名中使用了“百家湖”，并以“百家湖”字样对外宣传，物业公司以商标侵权为由起诉开发商。一审法院认为，开发商使用百家湖是作为地名使用，不构成对物业公司的商标侵权，驳回了物业公司的起诉。二审法院认为开发商是作为商标使用，并判决开发商承担赔偿责任。

我国商标法禁止使用县级以上的地名作为商标，但是不限制县级以下的地名作为商标使用。将地名作为商标是早期惯用的一种方式之一，使用地名作为商标比较容易让当地的消费者产生亲切感，使用该商标的产品也容易被当地消费者的接受，所以到现在一些地方型企业还是比较喜欢使用地名作为商标。

但是正因为地名有地域性质的限制，其作为商标只适合在小范围内的使用，而使用在面向全国或者世界的产品上显然不适合，容易使人认为这是小地方的产品，而造成心理上的排斥，使产品的销售反而受到限制。再者地名属于公有领域的词汇，以此作为商标注册其权利应受到一定的限制，商标权人不能限制公众或者善意使用人对地名正当合理的使用，当使用人使用地名商标时仅在表明产地或地理来源，则该行为不应被当成商标侵权被禁止。即使是在当地小范围的使用，也难以使该商标独善其身，无可避免地受到混淆使用，是非曲直连法院也不好判断。所以法律对地名商标的保护有别于其他商标，法律对其保护相对较弱。

以上从消费者的认可以及法律的保护两个角度进行的分析可以看出，使用地名作为商标并不是个好主意。

作者：王律师，中国知识产权研究会高级会员
联系电话：010-51662214，电子邮件：51662214@sohu.com

案例来源：程永顺主编，商标权纠纷案件法官点评，知识产权出版社，2004年出版，第170 -178页

上海市住房保障和房屋管理局


关于印发《上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法》的通知

沪房管规范物[2012]24号


各区县住房保障房屋管理局、各物业服务企业:
为贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》，制定了《上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法》，现印发给你们，请认真按照执行。执行中的情况，请及时告知市局物业管理处。



上海市住房保障和房屋管理局
二○一二年七月二十四日



上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法


第一条 （目的和依据）
为进一步规范物业服务企业的服务行为，加强对住宅小区物业服务项目经理的管理，提升项目经理队伍的素质，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本办法适用于受物业服务企业委派，在住宅物业管理区域内担任物业服务项目经理的人员。
第三条 （项目经理）
本办法所称物业服务项目经理（以下简称项目经理），是指持有住房和城乡建设部颁发的《物业管理师资格证书》，或者经全市统一考试取得《助理物业管理师资格证书》，接受物业服务企业委派，经房管部门注册取得《项目经理执业注册证》（以下简称《执业证书》），担任住宅小区物业管理服务负责人的人员。
第四条 （主管部门）
市房管部门负责本市项目经理的培训、考试、执业注册、继续教育等业务的管理工作。区（县）房管部门负责辖区内住宅小区项目经理的注册、执业、继续教育情况的监督检查。
第五条 （项目经理责任制）
本市实行住宅小区物业服务项目经理责任制，物业服务企业应向受托管理服务的住宅小区委派项目经理。建筑面积超过10万平方米的小区，应配备至少一名项目经理；在同一区县范围内地理位置上相毗邻的若干个小区，可以委派同一名项目经理进行管理，其管理的小区数不得超过三个，且建筑面积合计不超过10万平方米。
第六条 （任职条件）
项目经理应符合下列条件：
（一）持有《执业证书》；
（二）物业服务企业与其签订了聘用合同；
（三）持有物业服务企业的委派（任命）书。
第七条 （工作职责）
项目经理的主要工作职责：
（一）根据物业管理法规、规定和合同约定，制定住宅小区的物业管理服务方案和应急预案并组织实施。
（二）依照物业管理服务合同约定，组织实施小区内楼宇管理、日常维修、保洁服务、绿化养护、保安服务、卫生消毒、车辆管理；负责物业共用设备、设施及相关资料的查验保管工作。
（三）建立健全各项管理制度和岗位工作标准，及时处理管理服务人员的违规行为；
（四）加强与业主大会、业主委员会、业主和使用人的沟通与交流，接受业主监督；每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核。
（五）及时协调处理物业管理区域内的紧急情况和突发事件，发现业主损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变房屋使用性质等违法行为或违反管理规约（临时管理规约）的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；
（六）接受街道办事处、乡（镇）人民政府和物业管理行政主管部门的指导和监督，配合相关部门做好社区管理工作；
（七）依法使用或按照业主大会的决定规范使用专项维修资金、公共收益；
（八）法律法规及物业服务合同约定的其他事项。
第八条 （资格考试）
助理物业管理师资格考试依据市住房保障和房屋管理局、市人力资源和社会保障局共同印发的《关于在本市物业管理行业开展助理物业管理师职业技能鉴定的通知》（沪房管物〔2011〕376号）的规定执行。
第九条 （执业注册）
申请执业注册应符合以下条件：
（一）取得住房和城乡建设部颁发的《物业管理师资格证书》，或本市人力资源和社会保障局颁发的《助理物业管理师资格证书》；
（二）与物业服务企业签订的劳动合同；
（三）逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。
初始注册的人员，可以自取得《资格证书》之日起一年内提出注册申请。逾期未申请者，在申请初始注册时，必须符合本办法继续教育的要求。
申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向市房管部门提出注册申请，同时提交执业注册申请表（见附表）、《物业管理师资格证书》或者《助理物业管理师资格证书》、项目经理委派（任命）书、劳动合同及社会保险缴纳证明、继续教育证明、注册部门要求的其它相关资料。取得《资格证书》的人员，经注册取得《执业证书》后方可以项目经理的名义执业，《执业证书》有效期为三年，是项目经理的执业凭证，由持证人保管和使用。
第十条 （变更注册）
在注册有效期内，项目经理变更执业单位，应当按照本办法第九条规定的程序办理变更注册手续。变更注册后，其《执业证书》在原注册有效期内继续有效。
第十一条 （延续注册）
注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，按照本办法第九条规定的程序申请延续注册。
第十二条 （继续教育）
项目经理应接受继续教育，更新知识，不断提高业务水平。项目经理每年至少参加一次执业复训的继续教育。
第十三条 （《执业证书》注销）
项目经理在物业管理服务中有下列情形之一的，市房管部门注销其项目经理《执业证书》：
（一）违反国家法律法规，违背职业道德规范和行业诚信制度，被一次性记18分的；
（二）在三个记分年度被累计记分超过18分的；
（三）连续二个年度未接受年度继续教育的；
（四）其他应予注销执业证书的情形。
项目经理被注销《执业证书》的，自注销之日起二年内不得在本市行政管理区域内担任项目经理；二年后应当重新办理执业注册取得《执业证书》后方可受聘担任项目经理。
第十四条 （执业信用档案）
市房管部门统一建立项目经理执业信用档案，项目经理执业信用档案作为物业管理企业及从业人员信用档案的组成部分，项目经理执业信用记分标准依据《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》、《上海市物业服务企业和项目经理信用信息评价试行标准》的规定执行。
第十五条 （施行日期）
本办法自2013年1月1日起施行，有效期至2017年12月31日。《上海市居住物业小区经理管理暂行办法》（沪房地资物〔2003〕270号）同时废止。


附件：上海市住宅小区项目经理执业注册申请表

附件
上海市住宅小区项目经理执业注册申请表





申请人姓名
申请 执业
单 位
填表 日期







个 人 情 况贴一寸
免冠照片
姓名 性别 出生年月
户籍省 市 县民族
身份证号码
毕业院校 所学专业 毕业时间
最高学历 专业技术职称
联系电话 手机 E-mail
从事物业管理
工作累计年限 所在企业
担任的职务
助理物业管理师资格证书号 取得证书年份
全国物业管理师资格证书号 取得证书年份
申请执业单位情况
物业服务企业
名称


（盖章）
物业服务企业
资质等级 资质证书号码
法定代表人 单位性质 注册地
通讯地址
邮政编码 电话 传真
从事物业服务的主要经历、业绩
项目名称地址管理期间物业类型面积所获荣誉



项目名称地址管理期间物业类型面积所获荣誉




参加继续教育情况
起止日期内 容培训机构名称学 时成 绩


申报担任项目经理项目情况
项目名称地址物业性质物业面积
1、
2、
3、
注册机构审核意见






(盖章)
年 月 日
注册号 注册时间 注册有效期



贴身份证件复印件
贴助理物业管理师资格证书或全国物业管理师资格证书复印件