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在物权法时代，不动产预告登记制度作为一项重要的物权制度，给法院民事执行工作带来了一定影响。下面笔者从司法实践者的角度，通过房产案例对预告登记后的不动产在法院执行工作中的处理进行探析。

案情：甲、乙、丙、丁四人存在以下关系，甲欠乙200万元，丙欠丁100万元，甲将自有商品房F一套转让给丙，价格为360万元，已支付首期款120万元，并已办理预告登记。甲、丙二人欠款到期均无力还债，先后被乙、丁分别诉至法院请求强制执行商品房F抵债。本案中，对商品房F可否作为被执行人甲或丙的执行标的存在不同意见。有意见认为，F不能作为甲的执行标的，因为F已办理了预告登记，但可以作为丙的执行标的。也有意见认为，F不能作为丙的执行标的，因为F仍然属于甲所有，丙并未取得所有权，相反，F可以作为甲的执行标的。

在此，笔者抛开案件的其他情节不论，仅就以预告登记后的商品房F为执行标的，被执行人分别为商品房的预告登记义务人甲和预告登记权利人丙的执行情况进行探析。

第一种情况：被执行人为商品房F的预告登记义务人甲。

由于被执行人是预告登记不动产的所有权人，对于已登记在其名下的房产，即使已办理了预告登记，也并未改变房产的权属，只是使所有权人或者使用权人的处分权受到特定限制。预告登记权利人也没有取得实际的物权，其享有的仍然是一种债权。因此，法院可以对被执行人所有的已办理了预告登记的房产进行查封，为下一步执行做准备。但是，此时，法院仍然不能对商品房F采取进行拍卖、变卖等执行措施。理由依据是物权法第二十条第一款，即“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”既然该商品房F已办理了预告登记，就必须给预告登记权利人丙在规定的期间内的选择权利，否则，物权法关于预告登记的规定就如同虚设。同时，根据物权法第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，一旦期间截止，丙未取得正式物权登记，则法院即可采取拍卖、变卖等具有实质处分性的执行措施，以实现乙的债权。当然，在丙行使预告登记权期间，法院可责令丙将剩余房款向法院支付或提存，以保障乙的债权，否则，法院可以追究丙的责任。据此，丙如完成了正式登记，则法院对该不动产终止执行。

在此注意，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，对于未办理登记但善意且已支付全部价款并实际占有房产的第三人所购买的被执行人的房产，人民法院不应查封，这属例外情况。

第二种情况：被执行人为商品房F的预告登记权利人丙。

预告登记权利人丙对商品房F只是拥有物权化的债权，并未实际取得物权，还不是房产的所有者，所以法院不能直接执行以预告登记权利人丙为被执行人的预告登记后的商品房F。但是，预告登记权利人对预告登记后的不动产享有被物权化的请求权，如无特殊情况，预告登记权利人即为预告登记不动产将来的所有人。因此，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第（三）项规定，对于“被执行人购买的……商品房预告登记的房屋”，人民法院可以预查封。虽然该规定未明确其他不动产可否预查封，但笔者认为，无论从该条还是从预告登记的法理上而言，预告登记后的不动产在预告登记权利人为被执行人时，都是可以预查封的。当不动产权属在预查封期间登记到预告登记权利人名下时，预查封登记自动转为查封登记。预查封转为正式查封后，查封期限仍从预查封之日起开始计算。之后，法院可以根据情况采取下一步执行措施。

对于预告登记因预告登记失效等原因被不动产登记机构依法撤销的情况，执行法院则应解除预查封，不得对该不动产继续强制执行。但是，在预查封期间，即使预告登记权利人丧失对本债权权利的处分，也应无权主动申请撤销预告登记。此时，应由申请执行人丁做出选择，由执行法院来具体处理。

综上所述，对于预告登记后的不动产的执行，需要根据被执行人为预告登记权利人或义务人等具体情况分别作出处理。

（作者单位：广西壮族自治区北海市银海区人民法院）
国家税务总局


国家税务总局关于继续贯彻稳定农业税负担政策的通知
国家税务总局



北京、天津、河北、黑龙江、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、河南、湖北、湖南、广东、广西、海南、重庆、贵州、云南、陕西、宁夏、新疆、青海省（自治区、直辖市）及宁波、厦门、青岛、深圳市财政厅（局），山西、内蒙古、辽宁、吉林、四川、甘肃省（自治区
）及大连市地方税务局：
为了更好地贯彻落实中共中央、国务院《关于切实做好减轻农民负担工作的决定》（中发〔1996〕13号），稳定农业税收负担，做好农业税收工作，现将有关问题通知如下：
一、要提高认识，做好农业税收工作。农业税收工作是农村工作的一个重要部分，其核心问题也是农民负担问题，农业税收政策执行的好坏，影响到党和政府的农村工作的成效。实行分税制后，在一些地方的农业税收工作中出现了重收入、轻政策的错误倾向和一些不规范做法，影响了
农业税收政策的正确贯彻执行和农业税收工作秩序，应认真加以纠正。各级地方政府和农业税收征收机关要充分认识到这一问题的重要性，正确执行政策，搞好农业税收工作。
二、严格执行稳定农业税负担政策。各省、自治区、直辖市的农业税细粮征收任务总额由中央控制，计税价格随国家粮食合同定购价格相应调整，地方无权随意调增农业税负担。农业税收征收机关要及时掌握计税土地的增减变动情况，按现行政策解决“有税无地”、“有地无税”及税
负畸轻畸重问题，以保证稳定农业税负担政策的全面贯彻落实。
三、严格区分税费的政策界限，杜绝税费混征的错误做法。各地不得以农业税之名征收其他费用，农业税征收机关要依法征税，加强征管。进行农村税费改革试验的地区，要注意正确贯彻农业税收政策，应把遵守国家税收法规做为改革的前提之一。
四、对农业特产税要严格按照政策规定的税率、征税范围和环节征收。按照现行政策规定，各地要对国务院规定品目之外的其他农业特产品开征农业特产税，必须报经省级人民政府批准，未经省级政府同意，擅自提高税率，扩大征税范围的，要立即纠正；要正确执行政策，不得随意扩
大在收购环节征税的范围，也不能随意混淆生产和收购两个环节，将应由收购者负担的税额转嫁到生产者头上。
五、搞好农业特产税税源调查，切实做到据实征收。各地要扎实做好农业特产税税源普查工作，建立农业特产税税源台帐，形成以户建卡、以村建帐、以乡建档的税源控制体系，掌握税源分布和变化情况，使税收计划切实可行。要坚持杜绝不问税源有无和税源多少，按地亩或人头平均
摊派税款的错误做法。
六、对在农业税计税土地上生产农业特产品的，农业税照征，计算应纳农业特产税时，要将农业税扣除，税款征收入库进行帐务处理时要分别核算清楚，严禁两税重复征收。
七、要加强征管，规范执法。在征收工作中要讲究工作方法，要慎重采取税收保全和强制执行措施，文明执法；征收税款要实行户缴户结，完税凭证要开到户，严禁“白条”收税；在征收应做到：公开税收政策，公开税源情况，公开征收任务，公开税款征收数，公开减免数，以增加工
作透明度，接受广大群众监督。
请各地认真遵照执行。




1997年4月10日