海南省城镇从业人员基本养老保险条例实施细则
海南省人民政府
海南省人民政府令
第213号
《海南省城镇从业人员基本养老保险条例实施细则》已经2008年5月26日海南省第五届人民政府第5次常务会议修订通过, 现予以公布，自2008年6月15日起施行。
省长 罗保铭
二○○八年六月十一日
第一条 根据《海南省城镇从业人员基本养老保险条例》（以下简称《条例》），制定本实施细则。
第二条 凡在本省行政区域内城镇用人单位从业的人员，不分其户籍和人事档案关系的性质及所在地，应当按照《条例》的规定参加基本养老保险。
能够提供外省当地社会保险经办机构出具的已经参保的证明或其派出机关、事业单位出具的按规定无须参保的有效证明材料的人员除外。
第三条 在本省行政区域内设立的外国组织代表机构和香港、澳门、台湾地区组织代表机构及其所雇用的中方从业人员，应当按照《条例》的规定参加基本养老保险。
在本省行政区域内从业的台湾居民、香港和澳门居民中的中国公民，应当按照《条例》的规定参加基本养老保险。
在本省行政区域内城镇用人单位从业的外国籍人员，不参加《条例》规定的基本养老保险。国家另有规定的，从其规定。
第四条 用人单位及其从业人员的月缴费工资额，由征收机关按照《条例》的规定核定。
参加基本养老保险的用人单位及其从业人员的实发工资总额低于上年度全省在岗职工月平均工资60%的，经征收机关核定，报同级劳动保障行政主管部门备案后，可按实发工资总额征缴，并逐步过渡到上年度全省在岗职工月平均工资的60%。具体过渡期限和办法由省劳动保障行政主管部门会同有关部门制定。
在省社会保险经办机构参保的用人单位及其从业人员的缴费工资总额，报省人事劳动保障行政主管部门备案。
第五条 个体工商户和灵活就业人员按照《条例》第七条第一款的规定缴费有困难的，其基本养老保险缴费基数，分5年逐步过渡到全省上年度在岗职工月平均工资，2008年为全省上年度在岗职工月平均工资的60%，2009年为70%，2010年为80%，2011年为90%，2012年为95%，2013年为100%。
第六条 下列单位在省社会保险经办机构办理基本养老保险参保登记后，在海口地方税务机关办理缴费登记：
（一）驻海口地区的中央、省直属机关、事业单位、社会团体，在省以上工商行政管理部门登记注册的企业和省有关主管部门批准成立的其他单位，招用无军籍从业人员的军队所属单位；
（二）驻本省其他地区，经省劳动保障行政主管部门批准的省属用人单位；
（三）原实行基本养老保险行业统筹并由国家规定移交地方管理的单位。
洋浦开发区内的用人单位在洋浦开发区社会保险经办机构办理基本养老保险参保登记后，在洋浦开发区地方税务机关办理缴费登记。
其他用人单位在所在市、县、自治县社会保险经办机构办理基本养老保险参保登记后，在当地地方税务机关办理缴费登记。
参加基本养老保险的个体工商户和灵活就业人员在就业所在市、县、自治县社会保险经办机构办理基本养老保险参保登记后，在当地地方税务机关办理缴费登记。
第七条 已经参加两份或两份以上基本养老保险的用人单位及从业人员，社会保险经办机构应当将从业人员缴费基数低的个人账户中个人缴费部分并入缴费基数高的个人账户。
已经领取两份以上基本养老保险待遇的退休人员，按照前款规定处理后重新核定其养老金。多领取的部分应予追回。国家另有规定的从其规定。
第八条 事业单位参加基本养老保险后转制为企业的，转制前已经退休的人员，原核定的基本养老金不变。其中2007年12月31日前已退休的人员，转制后基本养老金调整办法不变，所需资金和发放渠道不变。其他已退休的人员转制后执行企业基本养老金调整办法，低于国家规定事业单位同类人员退休金调整标准的，其调整基本养老金所需资金差额部分按下列办法处理：
（一）转制前属于财政预算管理编制且工资由财政全额安排的人员，其调整基本养老金所需资金差额部分由本级财政负担，用人单位按月发放；
（二）其他人员调整养老金所需资金差额部分由该转制单位负担，同级财政按用人单位财政供养方式予以补助，用人单位按月发放。
事业单位参加基本养老保险后转制为企业的，转制后退休的人员，按《条例》规定计发和调整基本养老金。
国家和本省另有规定的，从其规定。
第九条 企业、企业化管理的事业单位和社会团体及其从业人员，机关、非企业化管理的事业单位和社会团体及其从业人员缴纳的基本养老保险费，实行统一账户，分账管理。
第十条 《条例》第十七条所指的“同期社会平均基本养老金”以破产、关闭、解散、撤销或因其他原因终止的上年度所在统筹地区企业退休人员平均基本养老金为基数，按照每年增长5％确定。
第十一条 1992年1月1日至1997年12月31日期间，从业人员本人实际缴纳的基本养老保险费及按照中国人民银行规定的同期城乡居民储蓄存款利率计算的利息，一次性记入本人的基本养老保险个人账户。
第十二条 原实行养老保险行业统筹的用人单位，其从业人员个人账户建立的时间，以原实行养老保险行业统筹时个人账户建立的时间为准。1998年1月1日以前已参加行业统筹养老保险但未建立个人账户的，自1998年1月1日起建立。
原实行养老保险行业统筹的用人单位纳入地方管理前，单位和从业人员个人缴纳基本养老保险费费率合计不足从业人员月工资总额11％的，按合计实际缴费比例为其从业人员建立个人账户。
第十三条 企业原固定工和原计划内长期临时工，企业化管理的事业单位和社会团体的工作人员、原固定工和原计划内长期临时工，在参加基本养老保险后，1991年12月31日以前的按照国家规定计算的连续工龄或者工作年限，视同缴费年限。
机关、非企业化管理的事业单位和社会团体的工作人员、工勤人员中的原固定工和原计划内长期临时工在参加基本养老保险后，1993年12月31日以前的按照国家规定计算的连续工龄或者工作年限，视同缴费年限。
企业、企业化管理的事业单位和社会团体、机关、非企业化管理的事业单位和社会团体使用劳动保障行政主管部门下达的招工指标招录的原合同制工人，招录以前按照国家规定计算的连续工龄或者工作年限，视同缴费年限。但1984年1月1日至养老保险制度建立期间未实际缴纳社会养老保险费的工作年限，不视同缴费年限。
原计划内长期临时工之外的其他临时工（含合同工、季节工、轮换工、农民工、家属工等）1989年1月1日至建立养老保险制度期间，未实际缴纳社会养老保险费的工龄或工作年限，不视同缴费年限。
原实行基本养老保险行业统筹的用人单位的从业人员，按国家规定移交地方管理或办理转移的，国家或行业主管部门规定其实行基本养老保险以前的连续工龄或工作年限，视同缴费年限。
从事特殊工种的折算工作年限，不视同缴费年限。
军队退出现役的军人（不含自主择业的转业干部），在军队服役时间视同缴费年限。
第十四条 《条例》和本细则所称原固定工、原计划内长期临时工及其他临时工、原合同制工人，是指从业人员在实行全员劳动合同制以前确定的劳动用工身份。
原计划内长期临时工是指在当时国家劳动工资计划指标内招用的常年性临时工。
第十五条 用人单位应当按时足额缴纳或代缴《条例》及本细则规定的基本养老保险费；未经征收机关依法批准的，不得缓缴或延迟缴纳；违反基本养老保险有关规定而未缴纳的，由征收机关依照国家和《条例》有关规定予以追缴。
因用人单位违反基本养老保险缴费规定，导致从业人员退休后未能享受应当享受的基本养老保险待遇，从业人员可以要求用人单位一次性承担相应的经济责任，一次性补偿计算至75周岁。用人单位拒不承担责任的，从业人员可以依法申请劳动争议仲裁。对仲裁裁决不服的，可以向人民法院提起民事诉讼。
第十六条 从业人员在同一基本养老保险基金统筹范围内的不同单位间流动，用人单位应当及时向社会保险经办机构和征收机关申报人员增减情况；社会保险经办机构和征收机关应当及时核对、调整有关人员的参保缴费记录档案，不转移基本养老保险基金。
参保人员在本省内不同基本养老保险基金统筹范围间流动时，应当按国家统一规定的办法转移基本养老保险关系和个人账户档案，不转移基本养老保险基金。
第十七条 企业、企业化管理的事业单位和社会团体的从业人员调入本省时，应当按国家统一规定的办法转移基本养老保险关系、个人账户档案和个人账户全部存储额。
前款规定的人员调出本省时，按下列办法转移：
（一）转移基本养老保险关系和个人账户档案；
（二）转移基本养老保险个人账户中的全部存储额（含1992年1月1日至1997年12月31日期间的个人缴费累计本息、1998年1月1日至2007年12月31日前按本人缴费工资总额11％记入的累计本息和2008年1月后按本人缴费工资总额8%记入的累计本息）。
转移基本养老保险关系、个人账户档案时，应当使用国家统一规定的转移凭证。
办理基本养老保险基金转移时，对年中调转的从业人员当年的个人账户记账额，调出地只转本金记账额不转利息，由调入地按国家规定对调入人员调转当年记账额一并计息。
第十八条 机关工勤类从业人员、非企业化管理的事业单位和社会团体的从业人员，调入本省时，调出地已实行基本养老保险的，按国家统一规定的办法转移基本养老保险关系、个人账户档案和个人账户全部存储额；实行基本养老保险制度之前国家规定计算的工龄或工作年限视同缴费年限。调出地未实行基本养老保险的，从调入本省的下个月起参加基本养老保险，参加基本养老保险之前国家规定计算的工龄或工作年限视同缴费年限。
前款人员调出本省时，按下列办法转移：
（一）转移基本养老保险关系和个人账户档案；
（二）转移基本养老保险个人账户中的全部存储额（含1994年1月1日至1997年12月31日期间的个人缴费累计本息、1998年1月1日至2007年12月31日前按本人缴费工资总额11％记入的累计本息和2008年1月1日后按本人缴费工资总额8%记入的累计本息）。
第十九条 参加本省基本养老保险的从业人员，离开本省时基本养老保险关系不能转移的，可以保留基本养老保险关系，达到法定退休年龄时，按照《条例》的规定计发基本养老金。经本人申请，个人缴费部分的本息也可以一次性退还本人，并终止基本养老保险关系。国家另有规定的，从其规定。
第二十条 参加基本养老保险的从业人员出国（境）定居或死亡的，其个人缴费部分本息一次性退还本人或继承人。
原参加本省基本养老保险的国家公务员和参照公务员管理的事业单位从业人员，迁离本省、退休、死亡或出国（境）定居的，其基本养老保险个人账户中的个人缴费部分本息一次性退还本人或继承人。
第二十一条 社会保险经办机构在确认从省外调入人员原工龄或工作年限是否视同缴费年限时，本人人事档案中无本省县级以上组织、人事劳动行政主管部门或由其授权的其他部门出具的正式人事调动手续的，参加《条例》规定养老保险以前的原工龄或工作年限，不得视同缴费年限。
在本省范围内不同统筹地区之间流动的参保人员按照《条例》和本细则的规定可以计算“视同缴费年限”的，应当视同缴费年限。
社会保险经办机构在确认有关人员原工龄或工作年限是否视同缴费年限时，应当审核本人人事档案有关资料。
第二十二条 从事特殊工种、因病或非因工致残完全丧失劳动能力的从业人员，办理提前退休时，除海口市、三亚市由所在市劳动保障行政主管部门审批外，其他地区由省劳动保障行政主管部门审批。
按国家有关规定提前退休的从业人员退休，由省劳动保障行政主管部门审批。
第二十三条 从事生产岗位的女职工退, 休年龄为50周岁，从事管理或技术岗位的女职工退休年龄为55周岁。退休前从事企业管理或技术岗位的女职工，经本人申请，单位批准，年满50周岁，可以到社会保险经办机构办理享受基本养老保险待遇的手续。
确认企业女职工岗位以其退休前最后与单位签订的劳动合同为准。
个体工商户和灵活就业人员，男满60周岁，女满55周岁，可以到社会保险经办机构核定基本养老保险待遇。
第二十四条 从业人员办理退休时已经超过国家规定的退休年龄，其达到国家规定的退休年龄以后，单位和个人缴纳的基本养老保险费及缴费年限，用于计发基本养老保险待遇。
第二十五条 参加《条例》规定的基本养老保险后，被判服刑、被劳动教养或受开除处分的人员，劳动教养、服刑期间或未再就业期间不缴纳基本养老保险费、不计算缴费年限，个人账户予以保留并计息；被处罚、处分之前实际缴费年限和视同缴费年限予以承认。
在国家另有规定之前，上列人员参加《条例》规定基本养老保险以前已按国家规定取消的工龄或工作年限，不得视同缴费年限。
从业人员劳动教养或服刑期间达到规定退休年龄的，待期满后可以办理退休手续，但不补发达到法定退休年龄至实际办理退休手续期间的基本养老保险待遇。
第二十六条 已享受基本养老保险待遇的离退休人员服刑、劳动教养期间不发放基本养老金，不参加基本养老金调整；被刑满释放或解除劳动教养后，基本养老保险待遇按服刑或劳动教养前的标准支付。
第二十七条 公务员及参照公务员管理的事业单位工作人员因调动、辞职流动到参加基本养老保险的单位时，应当按照《条例》的规定参加基本养老保险。从未建立基本养老保险个人账户的，从参保之日起建立个人账户，原有的工作年限视同缴费年限，并根据国家规定的标准给予一次性补贴，由其原所在单位通过当地社会保险经办机构转入本人的基本养老保险个人账户，所需资金由同级财政安排。原已参加基本养老保险的，应当扣除其个人账户建立之日至2000年10月31日之前的机关工作年限的补贴。
第二十八条 企业、企业化管理的事业单位、社会团体的从业人员、灵活就业人员和个体工商户，1995年2月29日以前获得国家规定可增发养老金的劳动模范等荣誉称号且退休时仍保留该荣誉称号的，增发基本养老金按国家规定执行，从基本养老保险基金中支付；1995年3月1日以后被授予各类荣誉称号的，不增发基本养老金。
第二十九条 申请享受基本养老保险待遇时，应当向社会保险经办机构提供有效退休审批文件、本人有效身份证件、基本养老保险参保资料、人事档案等。
对不符合享受基本养老保险待遇条件的人员，社会保险经办机构不得从基本养老保险基金中支付养老金。对符合享受基本养老保险待遇条件的人员，社会保险经办机构应当按规定及时从基本养老保险基金中支付养老金。
第三十条 缴纳基本养老保险费或计发退休人员基本养老保险待遇，应当使用省统计部门公布的全省上年度在岗职工平均工资标准，从每年的1月1日起执行。
第三十一条 计发基本养老金时，按下列公式计算：
（一）基础养老金的计算公式：
基础养老金=（退休上年度全省在岗职工月平均工资+本人指数化月平均缴费工资）÷2×（视同缴费年限+实际缴费年限）×1%。
式中本人指数化月平均缴费工资的计算公式为：
本人指数化月平均缴费工资=退休上年度全省在岗职工月平均工资×本人平均缴费工资指数。
（二）个人账户养老金的计算公式为：
个人账户养老金=个人账户储存额÷本人退休年龄对应的计发月数。
式中“本人退休年龄相对应的计发月数”为：
退休年龄 计发月数 退休年龄 计发月数 退休年龄 计发月数
40 233 50 195 60 139
41 230 51 190 61 132
42 226 52 185 62 125
43 223 53 180 63 117
44 220 54 175 64 109
45 216 55 170 65 101
46 212 56 164 66 93
47 208 57 158 67 84
48 204 58 152 68 75
49 199 59 145 69 65
70 56
（三）过渡性养老金的计算公式为：
过渡性养老金=退休上年度全省在岗职工月平均工资×本人平均缴费工资指数×（视同缴费年限+个人账户建立前实际缴费年限）×1.4%。
（四）基础养老金和过渡性养老金中的本人平均缴费工资指数为参保人本人历年缴费工资指数的平均值。参保人本人当年缴费工资指数为本人当年缴费工资总额除以全省在岗职工年平均工资。有视同缴费年限的参保人员，其视同缴费年限每年的指数均视同1.0。
本人平均缴费工资指数计算公式为：
ā=（X1/C1+X2/C2+X3/C3+……+Xn/Cn）÷N
式中ā为本人平均缴费工资指数；
X1、X2、X3……、Xn为参保人退休前1年、2年、3年……n年当年本人缴费工资总额；
C1、C2、C3……、Cn为参保人退休前1年、2年、3年……n年全省在岗职工年平均工资；
N为参保人累计缴费年限（含视同缴费年限），以“年”为单位计算，精确到小数点后两位。
参保人退休当年不计算指数，但缴费月数计入缴费年限。
提前退休不再执行每提前一年减发2%养老金的规定。
第三十二条 2008年1月1日后退休的从业人员，其基本养老金计发实行六年过渡。在过渡期内，按照《条例》规定计算的基本养老金低于2007年12月31日前规定计算的基本养老金的，差额部分应当予以补齐。按《条例》规定计算的基本养老金高于2007年12月31日前规定计算的基本养老金的，2008年退休的发给增加额的20%，2009年退休的发给增加额的35%，2010年退休的发给增加额的50%，2011年退休的发给增加额的65%，2012年退休的发给增加额的80%，2013年退休的发给增加额的90%。
在过渡期内，按照《条例》修订实施前的规定计算养老金，应当使用2007年所在市、县、自治县的社会平均工资。
第三十三条 从2008年1月1日起，从业人员中非企业化管理的事业单位和社会团体从业人员、机关工勤人员办理退休时，按照《条例》规定的办法享受基本养老保险待遇。按《条例》规定的办法计发的基本养老金，从基本养老保险基金中支付。
按《条例》规定的办法计发基本养老保险金低于国家规定的同类退休人员退休金或基本养老金待遇标准的，其差额部分按以下办法予以补足：属于财政预算管理编制且工资由财政全额安排的人员，其差额部分由同级财政负担，用人单位按月发放；其他人员差额部分由用人单位负担，同级财政按用人单位财政供养方式予以补助，用人单位按月发放。
2008年1月1日后办理退休的非企业化管理的事业单位和社会团体从业人员、机关工勤人员，其养老金按企业办法进行调整，低于国家规定同类退休人员待遇调整标准的，其差额部分补足办法按照前款规定执行。
2007年12月31日前已由社会保险经办机构核定基本养老金的非企业化管理的事业单位和社会团体从业人员、机关工勤人员，原核定的基本养老保险待遇不变，调整办法不变，所需资金和发放渠道不变。
国家另有规定的，从其规定。
第三十四条 独生子女父母、无子女人员退休时，每月分别加发本人退休时计发基本养老金的百分之五、百分之十作为计划生育奖励金。
2007年12月31日前已由社会保险经办机构核定基本养老金的人员，按规定应享受但未享受计划生育奖励金的，由社会保险经办机构按前款规定核定计划生育奖励金，从2008年1月1日起发放。
1999年9月30日前已由社会保险经办机构发放的计划生育奖励金，不再重新核定，仍按已核定的标准发放。
第三十五条 基本养老金调整办法依照国家和本省的有关规定执行。调整增加的基本养老金，按退休时本人基本养老金在个人账户和统筹账户中所占的比例，分别从两个账户中列支。
执行国家统一的基本养老金调整办法时，资金列支渠道从其规定。
第三十六条 从业期间因病或非因工死亡的人员，其丧葬费和抚恤金、救济费，按照省劳动保障行政主管部门和省财政部门确定的标准，由用人单位支付。国家另有规定的，从其规定。
第三十七条 依照法律和行政法规的规定应当由离退休人员自身或其他当事人承担丧葬、抚恤或救济责任的，不再从基本养老保险基金中支付丧葬费和抚恤金、救济费。
第三十八条 参加基本养老保险的退休人员死亡一次性抚恤金或救济费标准为退休人员死亡当月本人20个月的基本养老金。
退休人员死亡后，由社会保险经办机构向其供养直系亲属支付抚恤金或救济费；无供养直系亲属的，向其继承人支付。
第三十九条 用人单位不得借破产、撤销、解散、变更、转制、合并、分立、被兼并、转让等事由，逃、废未清偿的基本养老保险费及利息、滞纳金、罚款。
原用人单位未清偿的基本养老保险费及利息、滞纳金、罚款，继承其债权债务关系的用人单位应当予以清偿。国家另有规定的，从其规定。
第四十条 用人单位及其从业人员缴纳基本养老保险费的工资总额，为单位支付给从业人员的所有劳动报酬；具体统计口径依据国家关于工资总额构成的规定执行。
第四十一条 根据国家规定，单位和个人缴纳的基本养老保险费不计征税、费；基本养老保险个人账户不征收利息税；个人领取的基本养老保险待遇不计征个人所得税。
第四十二条 本省农垦系统的基本养老保险仍按照现行管理体制管理,待农垦体制改革完成后再作相应调整。
第四十三条 2008年1月1日《条例》修订施行后到社会保险经办机构核定养老保险待遇的，按《条例》修订施行后的基本养老金计发办法计发基本养老金。
第四十四条 本实施细则的具体应用问题由省劳动保障行政主管部门负责解释。
第四十五条 本实施细则自2008年6月15日起施行。海南省人民政府1994年8月17日发布、2000年3月2日修订发布的《海南经济特区城镇从业人员养老保险条例实施细则》同时废止。
相对人明知行为人没有代理权，代理人是否需承担责任
——对无权代理的理解
谷艳秋
[基本案情]
2006年2月9日黄女士与袁某、天津某中介公司签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定袁某自愿将其岳父贺先生名下的坐落于天津市河东区六纬路的某房屋出售给黄女士，某中介公司为中介方。合同签订当日，黄女士交付定金2万元人民币，支付中介费1300元。后因袁某拒绝办理过户手续，2006年6月12日黄女士起诉至人民法院，要求解除三方签订的《房屋买卖（置换）合同》，袁某和中介公司返还定金4万元人民币，退还中介费1300元，案件受理费由二被告承担。一审法院查明，2006年2月9日原告与二被告签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定袁某自愿将其岳父贺先生名下坐落天津市河东区六纬路的某房屋出售给黄女士，某中介公司为中介方。合同签订当日，原告交付定金2万元人民币，支付中介费1300元。后因袁某拒绝办理过户手续，造成合同无法履行。另查明，被告袁某称其代理贺先生出卖讼争房屋，但其并未提供委托书及其他证明。上述事实，有原、被告的当庭陈述及双方提供的证据予以佐证，经当庭质证认证，法庭予以确认。
[裁判要旨]
一审法院认为：原告、被告三方签订的房屋买卖（置换）合同，经三方当事人签字盖章合同成立。但由于被告袁某未能提供其受贺先生委托卖房的任何证明，该合同效力待定。现被告袁某未能提供其有代理权的证据并拒绝履行合同，原告主张解除合同，符合法律规定，本院依法允许。关于原告双倍返还定金的主张，根据合同约定原告将2万元定金交给被告，原告履行了该约定，现由于被告袁某无代理权而签订合同，应由其承担无法履行合同导致合同被解除的责任，依照法律规定被告袁某应当双倍返还定金，故原告该诉讼请求本院予以支持，被告中介公司将代收的2万元返还原告，被告袁某赔偿原告定金2万元。
[法律分析]
本案的关键问题是相对人明知代理人为无权代理时，双方订立的合同效力问题。袁某是否需要双倍返还定金，关键是看《房屋买卖（置换）合同》是否为无效合同。如果合同无效，根据《合同法》第五十六条规定，合同无效自始无效，当然谈不上定金罚则的适用；如果合同有效，被告袁某拒绝办理过户手续的行为属于严重违约行为，则根据法律规定和合同约定，应向原告黄女士双倍返还定金。
一、关于无权代理的法律规定
无权代理是非基于代理权而以本人名义实施的旨在将法律后果归于本人的代理。分为狭义无权代理和表见代理，下面所讨论的无权代理是狭义无权代理，《民法通则》第66条规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为只有经过被代理人的追认，被代理人才能承担民事责任。《合同法》第48条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人的名义订立的合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。我国从法律上规定了无权代理发生的三种情形：没有代理权的代理、超越代理权的代理及代理权终止后的代理。
二、无权代理的构成要件
1、有无权代理行为。代理人所实施的民事行为，应为合法的民事行为，除欠缺代理权外，具备一切民事行为的有效要件，否则其行为自始无效，当然也不产生无权代理人承担责任的问题。本案中黄女士、袁某及中介公司具有相应的民事行为能力，签订的《置换合同》为三方的真实意思表示且没违反法律和社会公共利益，也就是代理行为合法存在。
2、本人没有行使追认权。因为其代理行为如果得到本人的追认，则该代理行为就变为有权代理，其合同效果应归属本人。本案正是因为被代理人贺先生没有追认，因此，该合同处于效力待定状态。
3、相对人没有撤回其民事行为。相对人自己撤回其民事行为，则该合同因被撤销而归于无效，没有再追究无权代理人责任的理由。本案相对人并没有撤回其签订合同的民事行为，而是主张解除合同，因此，该合同在解除前应为有效合同。
4、无权代理行为不符合表见代理的构成要件。表见代理是指行为人虽无代理权，但相对人理由相信行为人具有代理权的代理行为，该民事行为的后果直接由被代理人承担。如果无权代理行为符合表见代理之构成。则相对人就应当以表见代理向本人主张权利。
5、相对人为善意且无过失。本案的关键就是相对人是否为善意，有观点认为，衡量相对人善意与否的标准是是否“明知”，如果相对人明知代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍与其进行民事行为，从而给他人造成损害的，则应由相对人与行为人负连带责任。
三、无权代理的法律后果
1、对本人的效力在无权代理的情况下签订的合同，由于代理权并非出自本人的授权，因此无权代理人表示的意思并非本人的意思，所以不能对本人发生效力。但是，无权代理人所进行的行为未必不符合本人的利益，因此法律允许本人通过追认来使合同发生效力。如果得到本人的追认，则该代理行为对本人发生法律效力。
2、对代理人的效力如果无权代理行为得不到被代理人的追认，则相应的责任应由行为人承担。
3、对第三人的效力根据《民法通则》第六十六条规定，代理人与第三人串通，损害被代理人利益的，由代理人与第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。本案的关键就在于黄女士与袁某签订合同的行为在主观上是否有过失，是否为善意。笔者认为，黄女士在本案中是没有过错的，应该作为善意第三人予以保护，而本案所涉及的合同在没有得到本人的追认前，亦应作为效力待定合同，而不能简单的归于无效。首先，作为一个普通的买方人，黄女士对买房的基本流程和其中的法律手续不可能完全知晓，在袁某口头说有授权并拿着房产证和户口本等一整套卖房手续和必要证件的情况下，是有理由相信其有代理权的。虽然袁某没有书面的授权委托，但是《民法通则》六十五条规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。退一步讲，就算是黄女士明知袁某没有代理权，但她仍旧希望能够通过最终得到真正房主的追认或是袁某最后取得房屋的所有权等方式实现买房的目的。而且，在签订合同的同时，黄女士交纳了2万元的定金作为签订买卖协议的担保。此行为完全是为了促成买卖房屋行为的完成，并没有损害被代理人的主观故意，亦没有损害被代理人的客观事实发生，更不存在恶意串通的行为。判断相对人知道代理人没有代理权而与其签订的合同是否有效的标准，应该是第三人是否为善意而非“明知”。本案中，虽然袁某在签订合同时在授权上有所欠缺，但黄女士在签订合同时不存在法律规定的恶意串通且损害被代理人利益的故意，应为善意第三人。而最终因为袁某没有代理权导致该合同无法履行，双方当事人无法实现买卖房屋的目的，并且延误了黄女士买房的时机，黄女士的预期利益受到损失，袁某应当对此承担过失责任。如果要黄女士为此承担损失是不公平的。
作者单位：天津长丰律师事务所
