北京市房地产经纪机构管理规定
北京市房屋土地管理局
北京市房地产经纪机构管理规定
北京市房屋土地管理局
第一条 为加强对本市房地产经纪人的管理，规范市场行为，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》，制定本规定。
第二条 凡在本市行政区域内，从事房地产经纪活动的机构，均须遵守本规定。本规定所称房地产经纪活动，是指在房地产转让、抵押和租赁等活动中，向当事人居间提供信息、咨询、代理等有偿服务的行为。
第三条 设立房地产经纪机构，申请人须向北京市房屋土地管理局（以下简称市房地局）提出书面申请，经审查符合下列条件的，由市房地局发给资质证书，方可从事房地产经纪活动：
（一）有自己的名称、组织机构、章程和健全的财务制度；
（二）有固定的服务场所；
（三）有10万元以下的注册资金；
（四）取得《北京市房地产经纪人资格证》和《北京市房地产经纪人助理资格证》的人员须占总人数的50％，其中具有房地产经济初级职称的人员2名以上。
第四条 凡年满18周岁、具有本市常住户口和高中以上文化程度的人员，经北京市房屋土地管理局统一培训、考试、注册登记后，方可从事房地产经纪活动。
第五条 房地产经纪机构从业人员分为“房地产经纪人”和“房地产经纪人助理”。
取得房地产经纪人资格须具备以下条件：
1．具有大专以上房地产专业或相关专业的学历；
2．有房地产或相关专业技术职称；
3．有五年以上房地产工作实践；
取得房地产经纪人助理资格须具备以下条件：
1．具有高中以上文化程度；
2．有两年以上房地产工作实践。
第六条 个人从事房地产活动，必须受聘于一个房地产经纪机构。
第七条 房地产经纪机构从业人员发生变动，应及时向市房屋土地管理局办理变更手续；遗失证件应到发证机关申请补发。
严禁伪造、涂改、转让《北京市房地产经纪机构资质证书》、《房地产经纪人资格证》和《房地产经纪人助理资格证》。
第八条 房地产经纪机构向当事人提供居间介绍、咨询或具有委托事项的服务，应与当事人签订房地产经纪合同。房地产经纪合同应包括下列主要内容：
（一）标的物的种类、数量、成交额；
（二）房地产经纪服务形式和标准；
（三）合同的履行期限；
（四）佣金及支付方式；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其他内容。
第九条 房地产经纪活动的佣金暂按国家计委、建设部1995年7月颁发的计价格（1995）971号《关于房地产中介服务收费的通知》的规定执行。本市相应的规定颁布后以颁布的规定为准。收取佣金必须使用税务部门制发的统一票据。
第十条 经委托人同意，房地产经纪机构可将受托的房地产经纪事项转委托其他房地产经纪机构代理，但不得增加佣金。
第十一条 房地产经纪合同不能履行或不能完全履行的，房地产经纪机构不收取或减收佣金，但因委托人过错除外。
房地产经纪机构及其从业人员与委托人有利害关系的，应当回避。
第十二条 房地产经纪机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。
房地产经纪机构须按季度向市房屋土地管理局报送经纪业务统计报表。表格式样由北京市房屋土地管理局统一制发。
第十三条 房地产经纪机构实行年度审查制度。按年度审查结果，确认其等级，定期公布。
年度审查制度的具体规定由市房屋土地管理局另行制定。
第十四条 房地产经纪机构实行分级管理：
一级：注册资金100万元以上，持有房地产经纪人资格证书的人员不少于70％，其中有房地产中、高级经济师资格人员不少于5名，坚持台帐制度，报表及时、准确，合同规范，按规定合理收费，无违法违章行为。
二级：注册资金50万元以上，持有房地产经纪人资格证书的人员不少于60％，其中有房地产经济师资格的人员不少于3名，台帐、报表齐全，按规定合理收费，无违法违章行为。
三级：注册资金10万元以上，持有房地产经纪人资格证书的人员不少于50％，其中有房地产经济师资格的人员不少于2名，有台帐及统计报表，按规定合理收费，无违法违章行为。
第十五条 房地产经纪机构及其从业人员在房地产经纪活动中不得有下列行为：
（一）直接从事房地产吞吐业务；
（二）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物；或者利用工作之便，谋取其他不正当的利益；
（三）允许其他经纪机构以自己的名义从事房地产经纪业务；
（四）同时在两个或两个以上的房地产经纪机构执行业务；
（五）与一方当事人串通损害另一方当事人的利益；
（六）欺诈行为；
（七）法律、法规禁止的其他行为。
第十六条 本规定由市房屋土地管理局负责解释。
第十七条 本规定自发布之日起施行。
附：北京市房地产经纪合同
委托人（甲方）：＿＿＿＿＿＿
经纪人（乙方）：＿＿＿＿＿＿
依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托从事房地产经纪事项达成一致，订立本合同。
第一条 甲乙双方应提供下列相应证件：
甲方提供：1．“销售许可证”；2．权属证件；3．物业的具体情况；4．法定代表人身份证明；5．营业执照；6．个人身份证。
乙方提供：1．经纪机构“资质证书”；2．经纪人岗位“资格证”；3．经纪人身份证；4．营业执照。
第二条 甲方委托乙方据实为其提供房地产经纪服务。共＿＿项：
1．房地产经纪事项内容：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2．具体要求：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3．其他要求：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第三条 甲、乙双方议定，在本合同履行期限内，甲方对其委托各房地产经纪事项，应在规定范围之内按下列比率向乙方支付服务费。
委托代理房地产转让，按成交价的＿＿％计算支付；
代理房地产租赁的，按年租金的＿＿％一次性计算支付；
代理房地产交换的，按房地产评估价值的＿＿％计算支付；
其他服务项目支付＿＿＿＿＿元。
服务费支付的时间、条件、金额、支付方式和结算方法，由甲、乙双方在合同补充条款中约定。
第四条 本合同履行期间，除甲方原因，乙方不能履行本合同第二条服务事项的，甲方不支付本合同第三条约定的各项服务费。乙方应将甲方已预付的服务费全部退还。乙方不能完全履行服务项目，则相应减少甲方应支付的服务费。具体数额甲、乙双方在补充条款中另行约定。
本合同生效后，在合同履行期间甲方未经乙方同意，中途毁约，甲方已支付给乙方的服务费不予退还。未支付给乙方服务费，乙方有权按双方约定服务费的标准，向甲方追索。
第五条 本合同履行期间，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出＿天内）签订变更协议，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第六条 本合同履行期间，乙方应定期将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项情况及时通告甲方，甲方对乙方的履约应提供必要的帮助。并有权随时进行查询、督促。
乙方将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项转委托其他房地产经纪人的，必须事先征得甲方的书面同意，由此而增加的费用和法律责任，由乙方承担。
第七条 甲、乙双方商定，乙方有下列情况之一的，甲方有权按本合同第十三条约定，追偿因乙方过失造成的经济损失：
1．未经甲方书面同意，擅自改变为甲方服务的各房地产经纪事项内容、要求和标准的；
2．未经甲方书面同意，转委托他人代理的；
3．违反国家和本市有关法律、法规、违背诚实信用原则，或与他人恶意串通，损害当事人利益的；
4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第八条 甲、乙双方商定，甲方有下列情况之一的，乙方有权按本合同第十三条约定，追偿因甲方过失所造成的经济损失：
1．要求乙方服务的房地产经纪事项不明确，或提供的有关证件和资料不实；
2．甲方利用乙方提供的信息、条件、机会，擅自不履行合同；
3．违反本合同第三条及补充条款的约定，不按期给付或拒付服务费的；
4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第九条 甲、乙双方商定，乙方履行本合同第二条各房地产经纪事项的服务，必须自本合同生效之日起至＿＿年＿＿月＿＿日止。除甲乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。在本合同终止后的＿＿日内，如果委托人直接或间接地与经纪人最初物色的客户成交，那么经
纪人有权获得经纪合同中订立的佣金。
第十条 本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其它书面的文件，均为本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。
第十一条 本合同及补充条款中未约定的事项，应遵循我国有关法律、法规和本市规定执行。
第十二条 本合同签订后，需要公证的，可按本市公证的有关规定申请办理公证手续。
第十三条 甲、乙双方在履行合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的按本合同约定的下列方法之一，进行解决：
1．向＿＿＿＿仲裁委员会申请仲裁；
2．向人民法院提起诉讼。
第十四条 本合同壹式＿＿份，甲、乙双方各执＿＿份，具有同等法律效力。
甲方（签章） 乙方（签章）
营业执照号码 营业执照号码
个人身份证号
法定代表人 法定代表人
住址／注册地址 注册地址
邮政编码 邮政编码
联系电话 联系电话
传真号码 传真号码
委托代理人 承办经纪人员
（资格证编号： ）
房地产权证／商品房现（预）售许可证
（证件编号： ）
签约日期 签约日期
1996年1月1日
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试论我国法学教育的现状问题与对策
作者：宋飞
曾几何时，只要一提起我国大学文科建设现状，耳边就老是回荡着这样一句口头禅：“贫困的哲学、幼稚的法学、混乱的经济学”。中国的法学教育培养出来的人才怎么会用一个“幼稚”来概括呢？让我们先从它的现状来分析一下吧！
一）我国传统法学教育的现状
1．课堂讲义。教师在课堂上讲授各种法律的社会功能、体系、基本概念、构成要件及法律效果。学生听课，很少发问，通常也很少有课外作业。只要你的笔记做好了，考试一般没问题。因为考前教师会点题的，都在笔记上。
2．教科书。为配合课堂讲义式教学的需要，教科书成为了法学著作的主流。虽然很多教师在课堂上宣称他不会照教科书上讲的，但是就连他自己讲的内容，也是从一本本教科书上东抄一句、西抄一句；而且他一般会推荐一本教科书作为学生的参考教材。听不懂他的课，可以看教材。
3．考试题目仅包括概念分析、简答、论述、单项选择、多项选择、判断这几种老套路题型，没有案例。
4．考卷评阅。任课教师在考试后不解释试题上出的题目，有的甚至不管你考得怎么样，只要你去听他的课，考勤分够了，卷面不及格也会给你打成及格。所以学生及格，也没有惊喜之状。
二）传统法学教育暴露许多问题，无法适应社会发展。
1．法学教研理论脱离实际。一些教师讲的内容，法条都已修改了四五次。可他还只知道修改前的最初内容。教师应密切关注立法动向，不必拘泥于旧教材，对每次讲课前的一两天的政策法规的变动，应该予以关注。为师者，不能误人子弟。讲课不能只讲法律的历史发展，更应讲现行制度是怎样规定的。学生手中最好有一册册最新法条的单行本。
2．重视考勤，尊重师长，形成循规蹈矩的思维，难有独创精神。因为教师重视听课率，愿意在白天到图书馆去的学生就少了，晚上去谈朋友的情侣就多了。只要听课笔记做得好，就能通过平时的考试，甚至有的会考试的人还能凭此考上研究生，从而继续深造。但学历再高，搞起研究也只能模仿英美，兼抄大陆。台湾学者因使用汉字，故成为他们争相抄袭和剽窃的对象。这样一种法学教育，培养出来的学生可想而知。如据法制日报载，学完国际私法专业的学生，毕业后大多都不会办涉外民商事案件。
3．学生在毕业时无法找到理想工作，就业率低。法学专业学生的就业率，在不少大学校园里都是排倒数一二位。所以考公务员、考研、考司法考试的特别多。但这些考试难度都很高。如果想进入企业或律师事务所从事法务工作，供需交流会上通常是僧多粥少。所以改行去从事保险、行政文员、市场营销、人力资源、文化传播的特别多。据焦点访谈介绍，有的甚至自欺欺人，与人才市场商量，让人才市场搞一个用人单位的公章盖在就业协议上，学校也美曰其名“他就业了！”而这样的学生则继续“北漂”。
三）传统法学教育的改进办法。
1．应提高法学院的准入门槛。朱苏力在《法治及其本土资源》一书中讲到这样一个例子，进入美国法学院的学员以前一般都从事过其他行业甚至是理工行业工作。这样一群有过社会经验的人学习法律，自然很容易培养成法学界的精英之才。因为法学是狭隘的，只有与其他学科交融才能进一步壮大发展。据法制日报载，今年上海地区司考总成绩前三名的考生都不是法律专业出身，真是“游击队战胜正规军”。
2．应将司法考试通过率与法学院业绩考评联系起来。现在办法学院的大学太多，应当将应届毕业生司考通过率作为法学院业绩考评的一项内容。司考通过率过低的大学应当停办法学院。法学院也应将司考培训作为对学员的一项免费义务。
3．应让英语过级与学位挂钩的校规有所松动。大学英语四六级考试占去了法学院学员三分之二的学习时间，有的名牌大学甚至规定，不通过四级就拿不到本科学士学位证，不通过六级就拿不到硕士学位证，不通过八级就拿不到博士学位证。目前，武汉理工大学的毕业生已就此向法院提起诉讼，状告母校。虽然四六级改革为不影响学生找工作，已将其成绩只打入在校的成绩单，不再发什么四级证、六级证。但为了方便法学院学生能有更多时间花在本专业的学习上，我们还是希望这种苛刻的校规有所松动。
4．学院应多请专家讲学、多开研讨会、多分析案例、多关心学生的实习，多开展就业指导工作，不应一味只想着收钱。一些不知名的学校尚且知道毕业前的社会实践要由教师带队联系单位，可有的名牌大学连模拟法庭都懒得开，更不要提为学生社会实践和就业推荐分忧了。
5．教师的教学艺术上也应有所改进。前面提到了传统法学教育模式中，大部分教师都在讲，学生只是听，这种方法不好。于是，有的教师就标新立异，让学生去发现问题，自己根本就不讲什么具体内容。这也不好。讲授法和发现法都是两种基本的教学方法，应视情况灵活运用，不应走极端。
以上只是笔者的一己之见，如有不周之处，欢迎批评指正。
参考文献：
1．《法律思维与民法实例》 王泽鉴著 中国政法大学出版社2001年7月第一版
2．《教育心理学》（修订本） 邵瑞珍主编 上海教育出版社1997年6月第2版
作者简介：宋飞,1980年12月11日生, 现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作.曾在法律图书馆网发表论文《人治与法治的较量-兼论德治》、《从一案看劳动教养制度的存废》、《试论国有资产流失与法律规制》、《周??与》、《盖尤斯与》、《制定法、成文法概念比较研究》；译作《中国传统哲学与争端解决》、《美国诉微软案》、《屠宰场案的负面影响》。
