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住 房 按 揭 法 律 问 题 研 究

目　 录


第一章 引 言

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
第三节 英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭之分析比较
第四节 香港法律中的按揭

第三章 中国大陆的按揭
第一节 中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系
第二节 按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款之比较
第三节 楼花按揭的法律问题

第四章 按揭中的实务问题
第一节 按揭中的重复抵押
第二节 现房按揭中对抵押权的救济
第三节 住房按揭中抵押权的实行
第四节 住房按揭发生纠纷时的处理

第五章 住房按揭与保险
第一节 住房按揭中当事人所面临的风险
第二节 银行方面对住房按揭贷款风险的防范
第三节 西方发达国家保险介入住房按揭的经验
第四节 我国保险业介入住房按揭的问题

第六章 住房按揭证券化分析
第一节 证券及证券化
第二节 住房按揭证券化的必要性、可行性及所遇困难
第三节 欧美和日本房地产抵押债权证券化操作程序介绍

结束语

第一章 引言

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。俗话说："安居才能乐业"。另外，从某种意义上来说，人类文明的进程就是建筑和城市化的过程，从原始洞穴发展到现代摩天大厦，体现了人类的进步。人类对居所的投资，直接为劳动力的再生产提供了最基本的生活资料，从而直接为社会劳动生产力的延续与发展创造了物质载体。因此，一国房地产业发展的程度，尤其是住宅经济发展水平，对社会劳动力的再生产具有重要影响。 发达国家房地产业发展经验表明，当房地产业发展进入成熟期后，房地产业产值一般占国民生产总值的比重为20-30%。据联合国统计，从1976年以来，用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6-12%（新加坡高达12-26%），所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50%以上，其中用于住宅建设的投资一般占国民生产总值的3-8%，占固定资产形成总值的20-30%。从我国目前的发展状况来看，根据有关部门的预测，我国房地产业生产总值每年如以18%的速度增长，到2000年占国民生产总值的比重也只有5.5%，这一比例与发达国家相距甚远。由此可见，今后加大房地产业发展的力度已势在必然。国家有关部门根据产业发展趋势，已制定了发展房地产业的实施计划：在2000年前，房地产业生产总值力争达到建筑业生产总值的两倍，为国民生产总值的10%左右。 这一规划表明，我国将房地产业发展作为今后调整产业结构的突破口和作为国民经济发展中先导行业的选择已十分明显。由于房地产业的发展必然需要金融业的大力支持，所以今后房地产金融业在国民经济发展中的地位将更加重要。 国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时，住房的有效需求才能形成。但在我国，两者之比大约为1:20甚至1:30，由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面。然而，要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1：6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房地产业健康发展便成为迫切需要解决的问题。 一位英国学者曾这样描述："十九世纪发明了分期偿还的贷款……，这个时期对于住宅经济来说是如此重要，简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论"。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。 但是，直到本世纪50年代，各国的银行业出于资产流动性的考虑，对房地产贷款业务的开展都比较慎重，在理论上也认为一般商业银行只能经营短期商业贷款。第二次世界大战后西方经济学界提出了"预期收入理论"，其认为，贷款的清偿依赖于借款人的预期收入，只要借款人的未来收入具有稳定性，对其进行长期放款，如通过分期付款办法开展房地产抵押放款业务，也同样可以保证这种资产的流动性和安全性，由此便为商业银行涉足房地产经营业务提供了理论依据。 在房地产业的发展中，银行作为融资中介主体，只有同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务，才能促进信贷资金的良性循环，并分散风险，从而有利于房地产金融业务的开展。如银行只向房产商提供贷款，信贷资金就不能进入良性循环状态，使风险增高，因为从价值规律的角度分析，商品房作为商品，包含价值形成的过程，又包括价值实现的过程。商品房被生产出来以后，如不进入消费领域，就会形成空置，这种产品便代表了巨额的资金积压，资金不能尽快收回，利息成本的风险便会不断增高。如果资金因销售受阻而无法收回，必然造成呆帐。因此，只有使商品房进入最终消费领域，投入的资金才能顺利收回。而住房消费的主体是房屋置业者，如果置业者无法通过一定的金融工具来提前实现住房消费，其未来收益只能等到积累到能够买得起一套住房时，房屋产品才能最终进入消费领域。显然住房消费中存在着这种住房进入消费与消费者货币积累速度慢之间的矛盾，这就决定了银行必须同时向置业者提供住房消费贷款。这样就能最终化解供需双方之间的矛盾，也有利于银行投入房地产中的资金的安全收回。 住房按揭业务正是以上述理论为经济学基础而发展起来的。目前，我国的不少城市都开办了住房按揭业务，有的地方还比较成功。随着业务量和影响面 的扩大，"按揭"这个词越来越频繁地出现在报纸、杂志、新闻以及人们的口头上。 但是，按揭在我国还是一个新事物，刚起步不久，缺乏经验，按揭方面的制度也不健全，现行的法律又没有作出明确的规定或界定，这就给实际操作带来很大不便，也容易产生纠纷。但有一点可以肯定，住房按揭业务如能顺利开展，必将使房地产业成为经济发展中的一个新的、巨大的增长点，并能带动其他行业的快速发展。因此，对住房按揭进行研究实有必要。

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭

第一节 按揭的词源

所谓"按揭"，译为英文即mortgage。"在英国法中，mortgage一词，由古英语mort与gage复合构成，其中，mort来源于拉丁语mortum，其意义为"永久，永远"，gage原文为"质押，担保"。 在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage。 有学者认为，"按揭"一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音(笔者认为这种说法更为可信)。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。在18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构--建筑社团。1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款，成员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款，借款应按规定期限分期偿还。若不按期偿还，则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以房地产作为保证分期偿还借款的信贷方式，实质上宣告了按揭的诞生。 另有学者认为：在中国古代，"按"有押的意义，从字面上来看，按与押都有"压住不动"的含义，即将一定的物从其他物中分离出来，专门为特定的债权担保，但"按"的这一意义主要在客家人中使用。"揭"实际上是mortgage一词的后半部分（gage）的音译，故将mortgage译为按揭。

第二节 英美法中按揭制度的历史沿革

一 、英国法中的按揭
陕西省咸阳市人民政府


咸阳市人民政府关于印发咸阳市科学技术奖励办法的通知

咸政发〔2012〕17号


各县市区人民政府，市人民政府各工作部门、派出机构、直属事业机构：
《咸阳市科学技术奖励办法》已经市政府第61次常务会研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。



二○一二年五月十六日




咸阳市科学技术奖励办法

第一条　为了奖励在科学技术进步活动中做出突出贡献的公民和组织，调动科技工作者的积极性和创造性，提升自主创新能力，促进经济和社会发展，根据《陕西省科学技术奖励办法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条　本办法适用于我市科学技术奖的推荐、评审、授予等活动。
第三条　市人民政府设立咸阳市科学技术奖（以下简称市科学技术奖）。市科学技术奖分为最高成就奖和一等奖、二等奖、三等奖。
市科学技术奖每年评审、奖励一次。
第四条　市科学技术奖的推荐、评审和授予，贯彻尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造的方针，遵循公开、公平、公正的原则，实行科学的评审制度，不受任何组织或者个人的非法干涉。
第五条　市科学技术行政部门负责市科学技术奖评审的组织和管理工作。
第六条　市科学技术最高成就奖授予下列科学技术工作者：
（一）在科学技术创新、科学技术成果转化和高新技术产业化中做出突出贡献，为本市创造巨大经济效益、社会效益的；
（二）在科学技术前沿取得重大突破，对科学技术发展做出卓越贡献，在国内甚至国际产生重大影响的。
市科学技术最高成就奖每年授予人数不超过2名，可以空缺。
第七条　市科学技术一等奖、二等奖、三等奖，授予下列公民和组织：
（一）在实施技术发明中，运用科学技术知识做出产品、工艺、材料及其系统，取得技术发明创造，并拥有专利等知识产权，创造显著经济效益或者社会效益的；
（二）在实施技术开发项目中，完成重大科学技术创新、科学技术成果转化和高新技术产业化，创造显著经济效益或者社会效益的；
（三）在实施技术推广项目中，将先进成熟的科学技术成果大规模地推广应用，并有所创新，创造显著经济效益或者社会效益的；
（四）在实施社会公益项目中，长期从事科学技术基础性工作和社会公益性科学技术事业，经过实践检验，创造显著社会效益的；
（五）在基础研究或者应用基础研究中，阐明自然现象、特征和规律，取得重大科学发现的。
市科学技术一等奖、二等奖、三等奖每年奖励项目70项左右。
第八条　在国际科学技术合作中，为本市科学技术事业发展做出突出贡献的外国人或者外国组织，授予市国际科学技术合作荣誉奖。
第九条　市科学技术奖候选人、候选项目由下列单位或者个人推荐：
（一）县市区人民政府；
（二）市人民政府有关组成部门、直属机构；
（三）国家、省驻咸单位；
（四）省最高科学技术奖获得者、中国科学院院士、中国工程院院士、市科学技术最高成就奖获得者；
（五）经市科学技术行政部门认定的符合所规定资格条件的其他单位。
第十条　推荐单位或者个人应按规定的限额推荐市科学技术奖候选人和项目，填写统一格式的推荐书，提供真实可靠的评价与证明材料，并提出奖励等级的建议。
第十一条　同一技术内容已经获得国家、省科学技术奖或区域外其他市级科学技术奖的，不得推荐为市科学技术奖。
第十二条　市人民政府设立咸阳市科学技术奖励委员会（以下简称市科技奖励委员会）。市科技奖励委员会由有关专家学者和市政府有关部门负责人组成。市科技奖励委员会主任委员由市科学技术行政部门主要负责人担任。
市科技奖励委员会的主要职责：
（一）聘请有关专家、学者组织评审；
（二）审定专业评审结果；
（三）为完善科学技术奖励工作提供政策性意见和建议；
（四）研究解决市科学技术奖评审工作中的其他重大问题。
市科技奖励委员会下设市科技奖励工作办公室，负责日常工作。市科技奖励办公室设在市科学技术局。
第十三条　评审工作根据需要设立若干个专业评审组，各专业评审组负责本专业范围内的市科学技术奖评审工作。
被推荐为市科学技术奖的候选人及利害关系人，不得作为评审人员。
第十四条　参与推荐、评审活动的单位和个人，应当对所涉及的技术内容及评审情况保密，不得以任何方式泄露技术内容和评审情况、剽窃其技术成果。
第十五条　专业评审结束后，由市科技奖励工作办公室将建议拟奖项目在“咸阳科技信息网”上公告，征求异议，接受社会监督。
任何单位或者个人对所公告的项目、完成单位、完成人持有异议的，应当在公告之日起20日内向市科技奖励工作办公室提出异议，并填写异议登记表，提交必要的证明材料。
第十六条　市科技奖励工作办公室应当在异议受理截止日起10日内完成异议处理工作。有特殊情况，经市科技奖励委员会批准可以适当延长，延长期不得超过15日。
奖励等级不在异议范围之内。
第十七条　市科技奖励工作办公室根据专业评审结果和异议处理结果，向市科技奖励委员会提出年度市科学技术奖拟奖人选、项目以及奖励等级的建议。
第十八条　市科技奖励委员会对提交的拟奖人选、项目以及奖励等级的建议进行审定，作出拟奖决议。由市科学技术行政部门报市人民政府批准。
第十九条　市科学技术最高成就奖请市长签署并颁发证书和奖金。奖金金额为10万元，其中2万元属获奖者个人所得，8万元作为获奖者的科研补助经费。
市科学技术一等奖、二等奖、三等奖由市人民政府颁发证书和奖金。一等奖奖金3万元，二等奖奖金2万元，三等奖奖金1万元。
第二十条　市科学技术奖的奖励经费由市财政列支。
第二十一条　市科学技术奖的奖励证书不作为确定科学技术成果权属的直接依据。
第二十二条　剽窃、侵夺他人的发现、发明和其他科学技术成果，或者以其他不正当手段骗取市科学技术奖的，由市科学技术行政部门报市人民政府批准后撤销奖励，追回证书和奖金。
第二十三条　市科学技术奖推荐单位和个人提供虚假数据、材料，协助他人骗取市科学技术奖的，由市科学技术行政部门通报批评；情节严重的，暂停或者取消其推荐资格；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。
第二十四条　参与市科学技术奖评审活动和有关工作的人员在评审活动中弄虚作假、徇私舞弊的，依法给予行政处分。
第二十五条　社会力量在我市设立面向社会的科学技术奖，按中华人民共和国科学技术部《社会力量设立科学技术奖管理办法》执行。
第二十六条　本办法自2012年5月16日起施行，有效期5年，至2017年5月15日废止。2005年4月1日市人民政府发布的《咸阳市科学技术奖励办法》自本办法施行之日起废止。