淄博市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法
山东省淄博市人民政府
淄博市人民政府令第10号
《淄博市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》业经市政府第１３次常务会议讨论通过，现予发布施行。
市长 张建国
一九九九年十月二十九日
淄博市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法
第一条 为规范已购公有住房和经济适用住房上市交易行为，推动住房商品化、社会化进程，根据国家和省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称已购公有住房和经济适用住房上市交易，是指城镇居民按房改政策已购买的公有住房和按政府指导价购买的经济适用住房依照本办法转让、出租、抵押。
本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。
第三条 凡在本市行政区域内，已购公有住房和经济适用住房上市交易的，均适用本办法。
第四条 市、县人民政府房产管理部门主管本行政区域内已购公有住房和经济适用住房上市交易管理工作。
区房产管理部门负责市房产管理部门委托的已购公有住房和经济适用住房上市交易管理工作。
第五条 符合下列条件之一的已购公有住房和经济适用住房可以上市交易：
（一）职工以标准价购买的公有住房住满五年的；
（二）职工以成本价购买的公有住房；
（三）职工１９９３年按政府有关政策规定购买的公有住房、以标准价购买的公有住房未满五年的，已按《淄博市职工购房由部分产权向全部产权过渡办法》过渡为成本价的；
（四）按政府指导价购买的经济适用住房。
第六条 符合本办法第五条规定的房屋所有权人，应当持房屋所有权证，到土地管理部门办理国有土地使用手续，土地管理部门应当在１５日内颁发国有土地使用证，如遇特殊情况可延长至３０日。
第七条 已购公有住房和经济适用住房有下列情况之一的，不得上市交易：
（一）未取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的；
（二）已列入拆迁公告范围且户籍已被冻结的；
（三）擅自改变房屋使用性质的；
（四）对住房制度改革中违法、违纪行为未进行处理的；
（五）国家、省、市规定其他不得上市交易的。
第八条 已购公有住房和经济适用住房上市交易，当事人应当向房产管理部门提出申请，并提交下列材料：
（一）职工已购公有住房或经济适用住房上市交易申请表；
（二）《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；
（三）已购公有住房或经济适用住房上市交易合同；
（四）身份证或者其他有效身份证件；
（五）同住成年人同意上市交易的书面意见。
已购公有住房上市转让时，由房产交易管理部门书面通知原产权单位。原产权单位在接到通知之日起１５日内出具是否按市场价格购买的书面意见，在规定的时间内未出具书面意见的，视为放弃优先购买权。
第九条 房产管理部门对已购公有住房或经济适用住房上市交易申请进行审核，并自收到申请之日起１５日内作出是否准予上市交易的书面答复。
第十条 经房产管理部门审核，准予上市交易的，当事人应当向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门办理土地使用权变更手续。
第十一条 已购公有住房和经济适用住房上市交易应当按下列规定免征或缴纳有关税费：
（一）购买并居住超过一年的已购公有住房和经济适用住房，销售时免征营业税、城市维护建设税和教育费附加；购买后居住不足一年的，销售时按销售价减去购入原价后的差额计征营业税、城市维护建设税和教育费附加。已购公有住房和经济适用住房转让时，暂免征收土地增值税，契税暂减半征收；
（二）已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的１０％缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。土地出让金按规定金额上交同级财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房原产权属行政机关的全额上交同级财政；属事业单位的５０％上交同级财政，５０％返还事业单位；属企业的，全额返还企业；
（三）已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其交易服务费按成交价的０．４％收取，由买卖双方负担；赠予他人的，其交易服务费按评估价的０．４％收取，由受赠予人负担；出租或抵押的，其交易服务费标准按租金收入或抵押房产评估价的０．３％收取，由出租人或抵押人负担。
第十二条 上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，上交同级财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。
第十三条 已购公有住房和经济适用住房超过住房面积标准部分，已按市场价购买的，上市出售时该超标部分免缴国有土地出让金或相当于土地出让金的价款。
第十四条 已购公有住房和经济适用住房上市交易，当事人应如实申报成交价格，不得隐报瞒报。如实申报成交价格的，按成交价格征收有关税费；当事人申报的合同成交价格明显低于市场价格的，应到具有房、地产评估资质的房、地产评估机构进行评估，并按评估价格征收有关税费。
第十五条 以房改成本价购买或已过渡为成本价的公有住房和经济适用住房上市交易后，其收益在依法缴纳各项税费后全部归职工个人所有。
第十六条 以房改标准价购买的公有住房上市交易后，其收益扣除各种应交税费后与购房时的标准价（不扣除购房时的各种折扣）之差，即增值部分，按产权比例分成。
以标准价购买的公有住房，若购房时超标部分已按市场价购买，超标部分的增值全部归购房职工个人所有。
第十七条 已购公有住房上市转让后，原提取的住房维修基金转移到新房主名下，其利息长期用于该住房公用部位的维修。本办法实施后，单位出售公有住房时，统一按实际售房款的２５％提取住房维修基金。
第十八条 已购公有住房和经济适用住房上市交易后，原产权人及其配偶不得购买经济适用房、安居房等享受政府优惠政策的住房，不得参加集资、合作建房。
第十九条 违反本办法规定的，由房产、土地等行政管理部门依法予以处罚。
第二十条 房产、土地等行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，依法给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十一条 本办法自发布之日起施行。
商品化权概念探析
马东晓
一． 引言
1996年已故著名漫画家张乐平先生的继承人冯雏音等八人诉江苏三毛集团公司侵害著作权一案，引起了我国知识产权界普遍关注。案中，原告主张“大脑袋、圆鼻头、头上长着三根毛”的“三毛”漫画形象系张乐平所创，著作权归张乐平所有。现被告未经许可，将三毛形象作为商标注册并进行使用，侵犯了原告的著作权。被告则在庭审中辩称，“三毛”商标系委托当地一美工设计，与原告并无关系，所使用的商标经国家商标局核准注册，批准使用，因此是合法行为。
法院经审理后认为：1、原告享有在著作权保护期内对“三毛”图形作品的使用权和获得报酬权；2、被告不能证明其图形系独立创作，从而构成对著作权的侵害；3、被告虽然将“三毛”图形商标进行了注册，并获得了商标专用权，但依《商标法》及其《实施细则》规定，属不当注册，故被告抗辩理由不能成立。
虽然本案中，法院将案件性质定性为著作权与商标权的权利冲突 ，又以商标法中注册商标不得侵犯他人在先合法权利为依据，认定侵犯著作权。但是，知识产权法学界还是以被告侵犯了原告的商品化权（Merchandising Right）而进行了广泛的讨论。
商品化权（Merchandising Right）是现代社会经济生活中出现的一种新型权利。英美国家在本世纪50年代就有判例涉及这一问题。 我国最早在80年代末期引入这一概念。 据笔者考证，国内最早提出这一问题的是梅慎实先生。 但由于翻译和理解的差异，至今在称谓上仍未明确、统一。最常见的称谓有“商品化权”；也有人称“形象权” ；或称“虚构人物形象” 。除了称谓上的不统一外，学者们对商品化权的概念，尤其是其外延，也有诸多不同理解。使得学界对商品化权的研究不能系统、明确。出现许多诸如“角色商品化权” ，“作品名称商品化权” ，以至“商标商号取名中的著作权” 研究，使局外人一头雾水，不识庐山真面目，影响这一制度在市场竞争中的作用以及在司法实践中的把握。
本文之目的在于从实践中归纳出商品化权的概念，并力图准确描述其性质，给出其定义，使读者对其有一清晰的认识，同时就教于方家。
二． 基于作品中虚构内容产生的商品化权
（一） 卡通角色的商品化应用
从前面的“三毛”案可以看出，正是由于张乐平先生创作的《三毛流浪记》和《三毛从军记》在社会上的广泛的影响，使得其在作品中塑造的“三毛”形象深入人心，家喻户晓。而江苏三毛集团也正是看中“三毛”形象的知名度和美誉度，才将其应用于产品商标、职员名片甚至企业形象中。类似情况在国外还有很多，如米老鼠和唐老鸭，大力水手，史努比（snoopy），一休等。利用这些卡通形象所做的商品化推广也比比皆是。如史努比系列文具，米老鼠系列玩具等。从广告学角度讲，对儿童受众的最佳诉求点就是那些孩子们熟悉并喜欢的卡通角色，美术作品中妇孺皆知的卡通角色是儿童用品进行商品化推广的最佳媒介。商人们将这些角色应用于儿童商品之上，使孩子们购买商品时产生将自己喜爱的卡通角色买回家的感觉。
（二） 作品名称的商品化应用
作品名称，也称作品标题，通常是作品所表达的主题思想的高度概括。是一部作品的名字。由于“书名不是作品的一部分”，各国法学界和司法实践中均认为书名不应受著作权法保护。 但是，随着社会经济的发展，作品名称（尤其是具有独特性的作品名称）越来越显示出其商业价值，受保护的必要性也越来越突出。 从各国的实践看，法律对作品名称所保护更侧重于作品名称的商业利益而不是其著作权。这一商业利益即是作品名称的商品化权。
由于作品名称能够概括表达作品的内容和主题思想，往往具有丰富的含义。随着作品在社会上的广泛流传，使权利人具有了商品化权。如电影《红番区》、《红高粱》放映后，就出现了“红番区”饭馆，“红高粱”酒店 ，小说《白鹿原》流行后，出现了以“白鹿原”命名的旅游开发区 等等。作品名称的商品化不仅在服务领域，在文学创作领域也有这种情况，如《围城》和《围城之后》案，即是将知名作品名称应用于非知名作品。
（三） 作品中的人名、地名和典故
香格里拉（shangri—la）原是一部著名小说《失去的地平线》（Lost Horizen）中虚构的一个地名，那里和平安宁，自给自足，充满仁慈和友爱，令人向往。小说流行后，shangri—la成为人类理想国的代名词。后来，聪明的商人用其作连锁酒店的商号。类似的例子还有用“三味书屋”命名书店，用“咸亨酒店”命名酒馆。
利用人名的例子也有。如电视剧《北京人在纽约》播出后，市场上出现了“阿春艺术公司”等等。
（四） 曲艺、民间艺术作品中的角色、名称、典故、传说等
二十多年以前，相声演员马季曾有一段脍炙人口的段子，讲到了“宇宙”牌香烟。其后不久，市面上果真出现了“宇宙”香烟。在民间艺术作品中，典故、传说中的人物更是由于妇孺皆知而具有商业价值。例如以“嫦娥”作商标的诸多商品。
归纳上述几种将作品中的角色、名称（包括人名、地名和作品名称）、典故进行商业化应用的情况。我们可以看出：之所以它们会被大量地应用于商品或服务之上，直接的原因是这些角色在社会上具有广泛的知名度和美誉度，社会大众熟悉并喜欢它们。进一步分析，这些角色、名称、典故被喜爱的原因是由于它们能够在大众心中产生联想，在应用它们的商品和承载它们的作品之间产生联想度。社会大众看到这些角色、名称、典故，必然联想到那些作品的情节和主题，联想到角色的性格、作品宣扬的价值观和道德观，从而产生购买的冲动，也使商人们达到了利用作品的角色、名称和典故商品化的目的，这是将作品中虚构内容商品化的根本原因。
三． 基于现实中真实内容产生的商品化权
（一） 真人的姓名和肖像被付诸商业化使用
真人的姓名和肖像被付诸商业化使用最多的例子是影视和体育明星的姓名和肖像。譬如，“李宁”牌运动装，“迈克尔 乔丹”的招贴画等等。关于知名影星和明星所享有的商品化权没有人产生异议。问题是真实人物的名称、肖像所享有的商品化权是否包括非知名人物？目前学界大多数人认为不包括非知名人物。例如，有学者认为“非知名人物，通过姓名、肖像权足以保护其权利。公开权（即商品化权——笔者注）强调的是依靠美誉创商业效益，因此，公开权对具有高度公众评价的知名人物才更有意义。” 笔者对这一观点不敢苟同，并认为具有独特含义的非知名人物的姓名和肖像也具有商业价值。例如，万宝路（Marborolu）香烟的招贴画中有一个深沉的西部牛仔形象，这个面色红润，表情深沉，充满自信的成熟男人形象，给万宝路香烟的销售起到了极大的促销作用。这个广告模特虽为非知名人士，但这一创意极佳的广告却使“他”产生了公众吸引力，产生了美誉，其所享有的商品化权不可否认。
因此，笔者同意对真人的姓名和肖像所产生的商品化权可为每个人所享有，只不过通常知名人物的商品化权更有价值。同时，笔者还认为知名与否，并不必然导致是否享有商品化权。不知名的“牛仔”，可以促进香烟销售；相反，知名的影星作广告，有时反而对产品销售起到副作用。因此，知名只是产生公众吸引力的条件之一，其他的条件也会产生公众吸引力，具有公众吸引力就会被公众所追随，这种被公众所追随的吸引力才是形成商品化权的根本原因。因此，不知名但具有被公众追随的吸引力的东西（譬如时尚等）也应具有商品化权。
（二） 影视作品中演员形象的商品化使用
真人饰演影视作品中的角色被用于商品之上的主要方式是对剧照的使用。按照郑成思教授分析“扮演者的形象权与版权” 的分类。关于扮演者的剧照，至少包括以下四种情况：
1、 观众不认识的（不知名的）演员扮演虚构人物。
2、 观众不认识的演员扮演真实人物。
3、 观众认识的（知名的）演员扮演虚构人物。
4、 观众认识的演员扮演真实人物。
在上述四种情况下，郑成思教授和杜颖博士均认为第1、2种情况下不存在演员的商品化权问题（因为演员没有知名度——作者注）。第3种情况演员可享有商品化权。第4种情况，演员是否享有商品化权要考察其知名度的大小，即衡量商业化应用的结果是凭借演员的知名度还是凭借真实人物的知名度，来确定演员是否享有商品化权。
（三） 现实生活中真实的地名、数字等的商业化应用
现实中的一些著名的地方名称，因长期流行或宣传而具有市场价值，从而可以被他人进行商业化应用。最典型的例子是“香槟”酒，香槟本是法国的一个省的名称，以盛产葡萄酒闻名，将某种葡萄酒的产地或名称与“香槟”相联系，无疑会大大促销该葡萄酒。类似的例子还有，美国的拉斯维加斯是著名的赌城和娱乐之都，国内的有些娱乐场所也取名为“拉斯维加斯”等等（笔者认为，原产地名称也是商品化的一种情形）。
现实中另外一种商品化权也被越来越多的商人利用，即对一些有特殊意义的数字的商业化应用。如以“1997”作商标或商品标记的商品，以“8848”作网站名称（即商号）的企业等。这些地名和数字之所以被商品化应用，原因在于它们已有“第二含义”。
四． 商品化对象和商品化权对象
通过以上列举可以看出，作为商品化权的来源有两类。一类是基于作品中虚构的内容而产生的；另一类是基于现实中真实内容而产生的。它们的共同特点是：在这些”内容“背后，都有着使公众产生联想的、好的“第二含义”。商品化权正是基于对这些具有知名度、联想度、美誉度的、具有“第二含义”的“内容”进行商品化应用而产生的权利。这些可商品化的“内容”，我们称之为商品化对象。那么，商品化对象的具体有那些呢？
郑成思教授认为包括：“真人形象、扮演者形象、人体形象、作者创作之形象” 。有学者认为“商品化权对象除了真实或虚构的人、动物的形象外，还有作品的著名标题、语言片段以及为公众所熟知的有特定含义的标志。 也有学者认为包括“语言、名称、题目、标记、人物形象或这些东西的结合”。 也有认为“人名、肖像、角色形象、标记、名称或其组合”。 还有人认为包括“名称、题目、词组、人物形象等”。 杜颖博士认为：“商品化权的实现是通过物质形式的利用来进行的，这些物质形式主要有：（1）人物姓名、肖像；（2）广为人知的片段、题目；（3）虚构角色的剧照、形象；（4）为公众所熟知的标记、符号等。”
笔者认为，明确商品化对象的定义，对于界定商品化权具有重要意义。对商品化对象进行商品化的过程，实际上是商人创造公众吸引力，创造市场，创造消费的过程。它随市场需求、大众喜好的变化而变化，并不断被时尚所推动，因此，单纯采用归纳的方法难以准确地描述这一定义的外延。
笔者试图通过对商品化权对象的研究，来明确商品化对象的定义。所谓商品化权对象，是指商人对商品化对象进行商品化使用时所享有权利的客体。商品化权所要保护的客体恰是商人们进行商品化使用形成的正当利益。商品化权对象有：
（一） 商标：
