重庆市城镇房地产交易管理条例
重庆市人大常委会
重庆市人民代表大会常务委员会公告〔2011〕第19号
《重庆市城镇房地产交易管理条例》已于2011年5月27日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议审议通过，现予公布，自2012年1月1日起施行。
重庆市人民代表大会常务委员会
2011年5月27日
重庆市城镇房地产交易管理条例
（2002年6月7日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十次会议通过，2011年5月27日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议修订 ）
第一章 总 则
第一条 为了规范城镇房地产交易行为，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和行政法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 在本市城市、镇规划区国有土地上的房地产交易、房地产中介服务及其相关管理活动，适用本条例。
本条例所称房地产交易，包括房地产转让、抵押和房屋租赁。
第三条 市房地产行政主管部门负责本市房地产交易的监督管理工作。区县（自治县）房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产交易管理工作。市和区县（自治县）房地产交易管理机构负责房地产交易管理的日常工作。
公安、建设、规划、工商、价格、税务、银监等部门应当按照各自职责，协助房地产行政主管部门做好房地产交易管理工作。
第四条 房地产交易应当签订书面合同。
市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定房屋买卖、租赁和房地产中介服务合同的示范文本，供当事人选择使用。
第五条 房地产行业组织应当加强行业自律、规范行业行为、制定行业标准、培训从业人员，提高房地产行业服务水平，促进行业健康发展。
第二章 房地产转让
第一节 一般规定
第六条 房地产转让包括：
（一）买卖；
（二）赠与；
（三）产权调换；
（四）以房地产清偿债务；
（五）以房地产合作开发、作价入股，或者因收购、兼并、合并，房地产权属发生转移；
（六）法律、行政法规规定的其他情形。
第七条 房地产转让应当符合法律、法规的规定。
附有违法建筑的房地产不得转让。城乡规划主管部门等有权机关认定房地产附有违法建筑的，应当在三个工作日内书面告知房地产行政主管部门，房地产行政主管部门应当对该房地产实施转让和抵押限制。城乡规划主管部门等有权机关认定其违法情形消除的，应当在三个工作日内书面告知房地产行政主管部门，房地产行政主管部门应当解除转让和抵押限制。
第八条 房地产转让当事人应当向房屋所在地房地产交易管理机构申请登记并如实申报成交价格，按照国家及本市的规定缴纳税费。
第九条 房地产转让人应当向受让人如实告知房地产权属状况、质量安全现状和有关抵押关系、共有关系、租赁关系等情况。
第十条 房地产转让应当按照房屋基本单元进行转让。
第十一条 建筑设计为独立成套的住宅，不得分割拆零转让。
非住宅需要改变原登记的基本单元进行转让的，转让人应当将变更方案报规划、建设、消防等行政主管部门审查批准。规划、建设、消防等行政主管部门应当于二十个工作日内作出是否同意变更的决定。房地产行政主管部门根据经审查批准的基本单元变更方案办理房屋权属登记。
第二节 商品房销售
第十二条 商品房销售包括商品房预售和商品房现售。鼓励商品房现售。
第十三条 商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。
第十四条 商品房预售实行许可制度。取得商品房预售许可，应当具备下列条件：
（一）持有营业执照和房地产开发资质证书；
（二）签订土地使用权出让合同或者取得土地使用权批准文件，并取得土地使用权证书；
（三）取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（四）拟预售的房屋为八层以下的，完成主体建筑封顶；九层以上的，已建房屋建筑面积达到规划批准的拟建房屋面积的二分之一以上；
（五）与预售资金监管银行、工程监理机构签订商品房预售资金监管协议；
（六）制定临时管理规约、签订前期物业服务合同并在项目所在地房地产行政主管部门备案；
（七）制定商品房预售方案，预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、质量责任承担主体及方式、拟售价格等内容；
（八）涉及房屋征收补偿的，取得房屋征收部门出具的相关证明；
（九）拟预售商品房占用范围内的土地使用权已设立抵押权的，取得抵押权人同意预售的书面证明；
（十）合作开发房地产各方申请共同取得预售许可的，应当共同取得土地使用权，并签订房地产合作开发合同；
（十一）法律、行政法规规定的其他条件。
未取得商品房预售许可，不得进行商品房预售或者以任何形式向潜在预购人收取费用。
第十五条 渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区的商品房预售许可由市房地产行政主管部门核发，其他地区的商品房预售许可由所在区县（自治县）房地产行政主管部门核发。
房地产行政主管部门自收到申请之日起七个工作日内，对符合条件的申请人按项目或者按幢核发商品房预售许可证。
第十六条 商品房预售许可证应当载明预售人名称，预售商品房位置、幢号、楼层、用途、建筑面积等内容。
准予预售的商品房总建筑面积不得超过国有土地使用权出让合同约定的计价总建筑面积，并符合建设工程规划许可证及附图、附件的要求。
商品房预售人需要调整商品房预售许可证规定内容的，应当办理商品房预售许可证变更。
第十七条 取得商品房预售许可证的房地产开发企业，应当在十日内一次性公开全部准售房源，按照价格主管部门的规定明码标价对外销售。
第十八条 房地产开发企业预售商品房的，售房现场应当设立公示栏，并公示以下证件和信息：
（一）商品房预售许可证；
（二）载明土地权属信息的房地产权证；
（三）预售商品房涉及的房地产抵押信息；
（四）房地产开发资质证书；
（五）预售资金监管银行及监管账号；
（六）每套预售商品房套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格；
（七）代理商品房销售委托书、房地产经纪服务机构营业执照、房地产经纪机构备案证明；
售房现场应当设立信息查询处，提供以下信息查询：
（一）项目规划总平面图；
（二）建设工程规划许可证；
（三）建筑工程施工许可证；
（四）商品房预售面积预测绘报告书；
（五）经工商行政管理部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加条款。
第十九条 商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案。未经登记备案的商品房买卖合同，不得对抗第三人；由此造成的损失，由预售人承担。
已实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人与预购人应当网上签订合同，同时将合同的基本信息传送给房地产交易管理机构进行网上登记备案。预购人网上登记备案后可以到预售房屋所在地房地产交易管理机构领取预购商品房买卖合同登记备案证明。
未实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人应当在签约之日起十五日内向预售房屋所在地房地产交易管理机构申请办理登记备案手续。房地产交易管理机构应当自受理之日起五个工作日内向买卖双方出具预购商品房买卖合同登记备案证明。
已登记备案的合同需要变更或者解除的，交易双方应当向房地产交易管理机构提交书面申请。
预售人与预购人签订商品房买卖合同后，可以依法申请预告登记。
第二十条 商品房预售人应当从发放该项目按揭贷款的银行中选择一家银行作为预售资金监管银行，并设立预售资金监管账户。一个商品房预售许可证只能设立一个预售资金监管帐户。
预售资金由预售资金监管账户开户银行代为收取。办理按揭贷款的银行应当在办理抵押权预告登记之日起五日内将预购人的按揭贷款直接划入该项目预售资金监管账户。
第二十一条 商品房预售资金由预售人、预售资金监管银行、工程监理机构共同监管。预售人、预售资金监管银行、工程监理机构应当签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金监管协议示范文本由市房地产行政主管部门制定。
预售资金应当用于预售项目的工程建设，在项目竣工验收备案前，预售人不得将预售资金挪作他用。
预售人使用预售资金时，应当持工程监理机构按照工程实际进度出具的项目预售资金使用计划证明，向预售资金监管银行提出划款申请。未提供工程监理机构出具的证明，预售资金监管银行不得直接向预售人划款。
预售资金使用情况应当向预购人公示，供预购人查询和监督。项目所在地区县（自治县）房地产行政主管部门在对辖区内商品房预售资金的使用情况进行监督检查时，需查阅相关资料的，预售人、预售资金监管银行和工程监理机构应当予以配合和协助。
工程监理机构出具虚假证明或者预售资金监管银行监管不当，给预购人造成损失的，由过错方与预售人承担连带责任。
第二十二条 预售人改变已经预售商品房项目的建筑容积率或者户型、结构、楼层、用途，必须经规划等行政主管部门依法批准，并委托原测绘机构对预售面积进行重新测算，方可办理商品房预售许可证变更手续。
预售人经批准改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的预购人权益的，预售人应当在批准之日起十日内，书面通知预购人，与预购人协商变更或者解除商品房买卖合同，并在变更或者解除合同之日起十五日内，向原合同登记备案机构办理合同登记备案变更或者注销。
预售人改变合同约定，给预购人造成损失的，由预售人承担相应赔偿责任。
第二十三条 预售人依法转让在建商品房项目的，应当自申请转让之日起，停止预售。在批准转让之日起十五日内，书面告知预购人，并在本市公开发行的报刊上公告。
项目受让人再行预售商品房的，应当重新申领商品房预售许可证。
预购人在被告知之日起三十日内，有权解除商品房买卖合同。预售人和预购人应当在解除合同之日起十五日内到原登记备案的房地产交易管理机构办理合同登记备案注销。预购人愿意继续履行商品房买卖合同或者在被告知之日起三十日内未提出异议的，原预售人的权利义务全部转移给项目受让人。项目受让人应当在取得商品房预售许可证后，与预购人重新签订买卖合同，并向房地产交易管理机构办理变更登记。
第二十四条 预购商品房再转让的，预购人应当书面告知预售人，再转让双方应当在原合同上记载有关合同权益转让事项，并向原登记备案的房地产交易管理机构办理合同登记备案变更。
法律、法规对预购商品房再转让另有规定的，从其规定。
第二十五条 商品房项目竣工验收合格，并依法办理建设工程竣工验收备案后方能交付使用。
第二十六条 商品房现售的，房地产开发企业应当自商品房买卖合同签订之日起三十日内，为购房人办理申请房地产权属登记的手续，并取得房地产行政主管部门出具的登记受理通知书。
商品房预售的，预售人应当自预售商品房交付使用之日起六十日内，为预购人办理申请房地产权属登记的手续，并取得房地产行政主管部门出具的登记受理通知书。
因房地产开发企业的原因，致使购房人无法办理房地产权属登记的，双方有约定的按照约定处理；未约定的，房地产开发企业应当依法承担民事责任，购房人可以要求解除商品房买卖合同。
第二十七条 房地产开发企业或者其委托的房地产中介服务机构销售商品房，不得有下列行为：
（一）采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；
（二）采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房；
（三）法律、法规禁止的其他行为。
第三章 房地产抵押
第二十八条 房地产抵押，应当采取书面形式订立抵押合同，并向所在地房地产行政主管部门申请办理抵押登记。
第二十九条 抵押权存续期间，抵押房地产需要被征收的，抵押人应当及时通知抵押权人，债务人可以提前清偿债务或者提供其他担保。
债务人不提前清偿债务或者不提供其他担保的，征收补偿取得的产权调换房地产为抵押财产；货币补偿的，抵押人应当将征收补偿价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
第三十条 已设定抵押的房地产，抵押人如需对房屋翻建、扩建或者改变用途时，应当取得抵押权人的书面同意，对抵押合同的内容作相应变更，并到原抵押登记机构办理抵押变更登记。
第三十一条 拟售商品房占用范围内的土地使用权或者在建工程已设立抵押权的，经抵押权人书面同意并向购房人明示该房地产已抵押的情况，或者解除抵押后方可销售。
预售人不得将已经预售的商品房设定抵押。
第四章 房屋租赁
第三十二条 房屋租赁包括现房租赁和商品房预租。
房屋出租人将房屋发包给他人经营，或者以合作、联营的名义让渡房屋使用权，视为房屋租赁。
第三十三条 有下列情形之一的房屋不得租赁：
（一）未取得房屋权属证明文件的；
（二）未取得商品房预售许可的；
（三）未经批准改变房屋用途的；
（四）已被鉴定为危险房屋的；
（五）司法机关和行政机关依法查封或者以其他形式限制房屋出租的；
（六）属违法建筑的；
（七）法律、法规规定的禁止租赁的其他情形。
第三十四条 出租人应当履行下列义务：
（一）不得向未提供有效身份证件的个人出租房屋；
（二）对出租房屋进行安全检查，及时发现和排除安全隐患；
（三）在规定期限内依法如实申报、缴纳房屋租赁相应税费；
（四）出租已抵押房地产，应当书面告知承租人；
（五）向承租人出示依法办理的房屋权属证明；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第三十五条 承租人应当履行下列义务：
（一）按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变房屋使用性质或者实施其他违法建设行为。发现承租房屋有安全隐患的，应当及时告知并配合出租人予以消除；
（二）提供真实有效证件，配合相关管理部门的管理；
（三）法律、法规规定的其他义务。
第三十六条 租赁房屋应当具备基本使用条件并保障承租人的住用安全，并不得损害公共利益以及相邻权利人的合法权益。
第三十七条 房屋租赁双方应当签订书面合同。房屋出租人、代理出租人或者其委托的房地产中介服务机构应当自合同签订之日起三十日内向出租房屋所在地房地产行政主管部门办理房屋租赁合同登记备案手续。符合条件的，房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三个工作日内核发房屋租赁合同登记备案证明。不符合条件的，向当事人出具不予租赁合同登记备案通知单。
经登记备案的房屋租赁合同约定事项发生变更的，应当在十日内到原登记机构申请变更登记。
第三十八条 承租人在租赁期限内，将承租房屋转租给他人的，应当征得出租人同意，签订房屋租赁合同或者转租协议，并到房地产行政主管部门办理登记备案手续。
第三十九条 房屋租赁双方当事人解除或者终止房屋租赁合同的，应当到房地产行政主管部门办理注销登记备案。
第四十条 房地产、公安、工商、税务等行政管理部门应当建立房屋租赁管理协作和信息共享机制，按照各自职责，相互配合，加强房屋租赁市场综合管理。
第四十一条 物业服务企业应当配合房地产等行政主管部门对出租房屋的管理。
第五章 房地产中介服务
第四十二条 房地产中介服务包括房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询等。
房地产价格评估，按照国家和本市相关规定执行。
第四十三条 房地产经纪、房地产咨询机构及其分支机构应当在取得工商营业执照或者办理工商营业执照变更之日起三十日内，持下列资料向经营场所所在地的房地产行政主管部门申请备案：
（一）备案申请；
（二）工商营业执照；
（三）聘用人员名册；
（四）业务、财务管理的相关制度；
（五）市房地产行政主管部门规定的其他资料。
法律和行政法规对房地产中介服务机构及其执业人员规定了资质、资格许可的，应当提交取得许可的证明。
房地产行政主管部门应当自受理备案申请之日起五个工作日内审查完毕，符合备案条件的，出具备案证明。
第四十四条 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：
（一）营业执照和备案证明；
（二）服务项目、内容和标准；
（三）业务流程；
（四）收费项目、依据、标准；
（五）交易资金监管方式；
（六）信用档案查询方式、投诉电话、价格举报电话；
（七）房地产行政主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务相关示范合同文本；
（八）法律、法规规定的其他事项。
第四十五条 经房地产经纪机构居间或者代理的房屋买卖，应当按照有关规定实行网上签约。
第四十六条 房地产经纪、房地产咨询人员应当加入一个相应的中介服务机构，并按规定办理执业注册。未取得注册证书的房地产经纪、房地产咨询人员不得从事房地产经纪、房地产咨询业务。
第四十七条 房地产经纪、房地产咨询业务，应当由房地产经纪机构、房地产咨询机构统一承接后交由注册的执业人员执行。房地产中介服务人员不得以个人名义承接业务。
第四十八条 房地产经纪机构或者经纪人员不得代为收取客户交易资金、定金和相关税费。
房地产交易资金支付方式由当事人约定。通过房地产经纪机构居间或者代理成交的二手房买卖，当事人可以选择自行支付交易资金，也可以通过房地产经纪机构或者交易保证机构在银行开设的客户交易资金专用存款帐户划转交易资金。客户交易资金专用存款帐户的资金不属于房地产经纪机构或者交易保证机构的资产。
二手房交易资金专用存款帐户应当向交易双方当事人公开，供交易双方当事人查询和监督。二手房交易资金监管不当给当事人造成损失的，由过错方承担责任。
第四十九条 房地产经纪、房地产咨询机构及其从业人员不得有下列行为：
（一）伪造、涂改、转让、租借房地产经纪机构备案证明、执业资格证书、注册证书、执业专用章；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产经纪、咨询业务；
（三）同时在两个以上的房地产经纪机构、房地产咨询机构执业；
（四）虚构事实或者隐瞒真相，误导、欺诈当事人或者赚取交易差价；
（五）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；
（六）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当收入；
（七）从事经济适用住房、公共租赁住房等保障性住房的经纪业务；
（八）法律、法规禁止的其他行为。
第六章 监督管理
第五十条 房地产相关行政管理部门，应当对房地产转让、中介、租赁行为进行监管，及时查处违法行为。
第五十一条 房地产行政主管部门和其他有关部门依法对房地产交易和中介服务进行监督检查，有权采取以下措施：
（一）进入有关单位办公场所、经营场所现场进行检查；
（二）要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题进行解释和说明；
（三）要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料并进行复制；
（四）拍照、摄像、记录与检查事项有关的情况；
（五）责令有关单位和个人停止违反法律、法规的行为；
房地产行政主管部门和其他有关部门工作人员履行前款规定的监督检查职责时，应当不少于二人，并出示执法证件。被监督检查的单位及个人应当予以配合，不得妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。
第五十二条 房地产行政主管部门应当建立举报投诉制度。对受理的举报投诉，应当在十五个工作日内作出处理决定并书面回复，十五个工作日内不能作出处理决定的，经房地产行政主管部门负责人批准，可以延长十个工作日。
对不属于房地产行政主管部门职责范围的举报投诉，应当在五个工作日内移交相关部门处理。
第五十三条 房地产行政主管部门在监督管理活动中，发现违法行为的，应当按照规定发出责令停止违法行为通知书；情节严重的，可采取在销售现场和办公场所公示违法行为、暂停楼盘销售、暂停其交易登记以及暂停其资产转移登记手续办理等限制措施，责令其限期改正。改正后，应当及时解除限制措施。
第五十四条 房地产相关行政管理部门应当将房地产开发企业和房地产中介机构的违法行为记入其信用档案，并向社会公布；对违法情节严重的，对其从事房地产开发和经营项目的立项、规划、用地、预售许可、资质审批等予以限制。
第七章 法律责任
第五十五条 违反本条例第十一条规定，未经批准擅自变更房屋基本单元进行转让的，由规划、建设、消防等行政主管部门按照相关规定给予行政处罚。
第五十六条 违反本条例第十三条、第十七条规定，房地产开发企业未按照规定公布价格，明码标价对外销售的，由价格主管部门依法查处。
第五十七条 违反本条例第十四条规定，房地产开发企业未取得商品房预售许可预售商品房的，由房地产行政主管部门责令其停止预售活动，退还预售款，并处已收取预售款百分之五以上百分之十以下的罚款。
第五十八条 房地产开发企业有下列情形之一的，由房地产行政主管部门责令改正，处一万元以上三万元以下的罚款；拒不改正的，吊销其房地产预售许可证：
（一）违反本条例第十七条规定，未在规定时间内一次性公开全部房源进行预售的；
（二）违反本条例第十八条规定，售房现场未达到标准的；
（三）违反本条例第二十条规定，未按规定确定预售资金监管银行，设立预售资金监管帐户的。
第五十九条 违反本条例第十九条规定，房地产开发企业未按规定办理商品房预售合同登记备案的，由房地产行政主管部门责令其补办登记备案手续；拒不补办的，处以转让价款百分之五以上百分之十以下的罚款。
第六十条 预售资金监管银行未履行预售资金监管职责，给预购人造成损失的，由金融监管部门依法查处，房地产行政主管部门可依法禁止其从事房地产预售资金监管业务。
按揭贷款发放银行违反本条例第二十条规定未按期划款的，由金融监管部门责令限期改正，逾期不改的，依法给予行政处罚；由此给预购人造成损失的，按揭贷款发放银行依法承担民事责任。
工程监理机构违反本条例第二十一条规定的，由建设行政主管部门依法给予行政处罚。
第六十一条 违反本条例第二十七条规定，房地产开发企业或者其委托的房地产中介服务机构采取返本销售或者变相返本销售的方式销售房屋的；或者采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工房屋的，由房地产行政主管部门责令改正，并处一万元以上十万元以下罚款。
第六十二条 房地产开发企业有下列行为之一的，由房地产行政主管部门处已收转让价款一倍以下的罚款：
（一）将已经办理合同登记备案的商品房再出售给他人；
（二）未明示商品房已设定抵押的事实而将已办理抵押登记的商品房出售给他人；
（三）将已经预售的商品房设定抵押的。
第六十三条 出租人、承租人违反本条例第三十三条、第三十四条和第三十五条规定的，由公安、房地产、工商、税务等部门按照相关规定予以处罚。
第六十四条 违反本条例第四十三条规定，从事房地产中介服务未按照规定申请备案的，由房地产行政主管部门责令限期补办备案，逾期不补办的，处一万元以上三万元以下罚款，并处房地产中介服务机构法定代表人一万元以上三万元以下罚款。
第六十五条 违反本条例第四十五条、第四十七条规定，由房地产行政主管部门责令其限期改正，可并处一万元以上三万元以下的罚款。
第六十六条 违反本条例第四十八条、第四十九条规定的，由房地产行政主管部门责令改正，拒不改正的，对单位处五万元以上三十万元以下罚款，对个人处五千元以上三万元以下罚款；情节严重的，对单位处六个月以上两年以下停业整顿，对个人由原注册机关吊销注册证书。
第六十七条 房地产开发企业违反本条例规定挪用或者侵占商品房预售资金的，由房地产行政主管部门责令其停止预售活动，并限期改正；逾期未改正的，吊销商品房预售许可证，并可由建设行政主管部门降低或者取消其开发资质。
第六十八条 房地产交易管理机构及其工作人员在房地产交易登记工作中，不遵守法定期限及程序的，由房地产行政主管部门责令改正，并可视其情节轻重给予处分。
第六十九条 房地产行政主管部门及其工作人员有徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、索贿、受贿等违法违纪行为的，由有权机关依法给予行政处分。
第七十条 违反本条例规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第七十一条 本市公共租赁房的交易管理不适用本条例。
第七十二条 本条例下列用语的含义是：
（一）房地产转让，是指房地产权利人通过合法方式将其房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权转移给他人的行为。
（二）房屋基本单元，是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
（三）商品房，是指由房地产开发企业开发建设并向社会公开销售的房屋。
（四）商品房预租，是指房地产开发企业取得商品房预售许可后，以在建的商场、铺面、市场摊点或者办公用房向社会公开招租和以在建商品住宅、公寓楼对外出租的行为。
（五）商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格并办理房地产权属登记的商品房出售给购房人，并由购房人支付房价款的行为。
（六）商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，并由购房人支付定金或者房价款的行为。
（七）返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
（八）售后包租，是指房地产开发企业以一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
第七十三条 本条例自2012年1月1日起施行。
论电子证据收集的三个认知误区
董杜骄
北京航空航天大学法学院
摘要：电子证据的收集突破了传统证据收集规则的限制；证据法律的真空给学理解释、司法解释乃至任意解释留下了极大的解释空间，致使在电子证据收集的各种“解释”中，形成三个比较典型的认知误区。希望将来制定电子证据的收集规则时，能够对相关的认知误区有所反思，进而更多地关注计算机和法律的互动关系，不要让证据法律的性格过于被动。
关键词：电子证据 收集 认知误区
“证据是诉讼的核心。一切诉讼活动都要围绕证据的收集和审查展开。”①既然没有证据的支持可以导致诉讼主张的不成立，那么收集到充分而确凿的证据，是诉讼胜诉的根本保证。诉讼实践中出现的“有理的官司打输了，没理的官司却打赢了”的情形，固然有审判不公、当事人主张不利、诉讼代理人代理失误等诸多原因，但是不容否认，没有收集到适格的证据是丧失诉讼主动权的重要原因之一。
客观地说，传统的证据类型在证据法中的收集规则比较完善，这是多年的证据理论研究与司法实践检验的结果。然而，“芯片”的产生，宣告了信息时代的来临，计算机和网络技术的巨大变革，突破了信息固定与传递的传统模式，进而改变了信息取得的方式、买卖的方式、交易和交往的方式，这就对“被动”和“深思熟虑”的法律性格构成了前所未有的挑战。正因为如此，电子证据的收集也突破了传统证据收集规则的限制；证据法律的真空给学理解释、司法解释乃至任意解释留下了极大的解释空间，致使在电子证据收集的各种“解释”中，形成三个比较典型的认知误区。
一、 循传统论
有观点认为，在信息技术突飞猛进，而法律调整相对滞后的情况下，只要遵循传统法律的精神即可适应“数字化社会”的发展。其实，这种看法只能勉强应对网络与电子商务发展初期的状况。加拿大法律教授大卫·约翰斯顿早在1968年的《计算机与法律》中就已做了法律这个老瓶装技术这个新酒的尝试。在1995年，他与桑尼（安大略的律师）在第一次合作出书时，已经认识到数字时代的商业给法治带来的种种难题，其中很多难题是传统法律所无法解释的。②在我国法律目前可接受的证据清单中，并没有电子证据的一席之地；但是电子证据作为现代信息社会的产物，早已体现出与传统证据不同的特点。正因为如此，在电子证据收集过程中采用传统的证据收集方法总是差强人意，甚至完全不能套用。为了说明传统证据收集规则的局限性，需要对原有的搜集方法进行分析：
就书证、物证、视听材料等证据而言，可以通过固定、提取原件、原物等形式收集，确有困难时可以通过复制、抄录、拍照等手段来收集，这使得司法机关通过勘验、搜查、调查、扣押等途径搜集传统证据时的技术难度并不太大。电子证据则有所不同，它是计算机或计算机系统运行过程中产生的能够证明案件事实的电子数据。复合性、高科技性和无形性塑造了电子证据的独特存在形式；事情还不止于此，电子证据赖以存在的基础是磁性介质，具有易改动、易出差错、易泄露等特征；这也使得电子证据的收集越来越依赖计算机技术、存储技术和网络技术的保障。鉴于电子证据使用特定的二进制编码，存储以及信息呈现形式多样化，导致传统的证据收集手段很难保证其真实性、完整性、可靠性。电子证据的存储地点亦不易察觉，它可能存在于某台计算机或外围存储设备之中，也可能在网络上的某台或数台服务器中，数据可以被隐藏或加密，这就造成了电子证据提取方面的困难；③即便发现电子证据，也不能贸然对数据进行Copy和导出，电子证据的来源是否可靠往往成为大费脑筋的事。硬件损坏、误操作乃至病毒和黑客的袭扰甚至会造成电子证据的毁损灭失。传统的证据收集手段无法应对这样的情势。正因为如此，香港警方商业罪案调查科电脑罪案组侦缉总督察陈国雄出席一项研讨会时表示，电子商贸在香港正逐步发展，而搜集电子证据（Electronic evidence）时的确存在问题及危机。④因此警方及廉政公署正与科技大学合作，以确立搜集电子证据的标准程序。
既然司法机关在电子证据的收集上遇到如此的困难，当事人更是不能幸免。由于证据的取得要遵循合法、自愿、真实的原则，当事人不能利用公力手段“侵入”他人计算机信息系统来获取电子证据，同时对他人收集到的电子证据是否为原初状态亦难提出有力之抗辩。即便获取相应的电子证据，也必须借助于具有一定软硬件配置的计算机来呈现；打印成书面形式往往备受争议，因为传统的书证审查方法无法断定该份证据的真伪。
由于计算机及其网络大行其道，网上购物、网上挂号、网上咨询、网上订票、网上通讯等电子商务行为的促动，证据的形式正在发生深刻的变化，互无“真迹”的计算机数据存储及网际传输把电子证据这一概念推向证据舞台并非人为炒作。在证据法律的相关规定还不明朗的情况下，我们即便把电子证据暂时归入书证或视听材料来处理，也不能忽视其收集方式的特殊性。为避免证据学研究在信息技术进步过程中陷入“马太效应”，惟有突破传统的局限，抢占制高点，注重与高新技术的“联姻”，才能大胆采用新的研究思路制定出电子证据的有效收集规则。
二、唯公证论
由于网络安全和电子商务风险等方面的原因，人们对电子证据在生成、存储、传递和提取过程中的可靠性、完整性提出更高的要求。这种对电子证据可信度予以“高标准，严要求”的理念，虽然可以表明电子证据不同于以往的证据规则，是一种全新的证据类型，但是也使得电子证据究竟如何收集面临诸多责难。为了确保电子证据具备无可指责的法律效力，致使当前的司法实践不得不更多的依托于公证的帮助。
其实公证活动早在古罗马奴隶制时代就开始了，无论是“诺达里”还是“达比伦”，都为公证制度的发生和发展奠定了基础。进入现代以来，公证的范围更加广泛，由于公证本身具有使法律行为生效的效力、具有作为证据的效力、被赋予强制执行的效力，合同、收养、继承、委托、身份等关系往往借助于公证形式获得法律强有力的保障。⑤公证要进入电子商务领域则是一个全新的课题。毋庸讳言，由于电子证据不易保存和提取，对电子证据办理保全公证无疑是目前较为有效的途径；但是本人仍要对“唯公证论”表达如下看法：
首先，电子证据是高科技的产物，它产生于计算机及其网络飞速发展的社会环境之中，采用特定的二进制编码表示；它的客观性、可靠性、不可抵赖性受计算机网络系统及其所依存的软硬件环境的影响很大，需要用特定的技术手段来确定。⑥在一定意义上说，通过电子数据的中转存证解决电子数据的不确定性问题，才能使电子证据的不可抵赖程度大为提高。传统的公证手段还不能在技术层面拥有如此神通。也就是说，公证人员如果不是在第一时间对电子证据进行保全公证，就有可能让人质疑公证的事实与案件的客观真实是否真的相符。
其次，“唯公证论”与法理不合，我国《民事诉讼法》第70条明文规定：“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。”如果承认公证是电子证据收集的唯一选择，是否意味着免除了知道案情的单位和个人的法定作证义务？如果将当事人收集到的电子证据简单地以未公证为由否认其效力，就会让人有理由相信对电子证据采用的是不同于传统证据的歧视性标准。既然电子证据的收集可以用公证的方式进行，那么律师见证、证人证言（包括中转存证机构提交的相关电子数据、ICP的证言）甚至司法机关主动收集等方式也是值得采纳的。以电子证据容易被伪造、篡改且难留变动痕迹为由就对其收集进行歧视性规定有欠妥当。
再次，从成本角度来考量，公证方式并不经济，反而有些“贵族化”； 就收集电子证据而言，采用公证的方式往往比采用其他方式付出更高的举证代价。⑦将低成本、高效率的电子信息资源获取与相对高成本、低效率的公证行为相结合，作为电子证据取得的唯一有效途径，不仅让电子证据走上神坛，还可能对对社会的信息化进程构成实质性伤害。因此，在对电子证据的收集作出法律规定时，“我们绝不能无视诉讼制度的运行成本”。
三、 自由收集论
“自由收集论”主张对电子证据的收集不应进行过多的限制，完全借鉴德国、日本等国的证据法那样允许自由提出所有有关证据。事实上，将电子证据无论归入传统证据类型，还是作为全新证据类型看待，都不能抹杀电子证据在固定和提取过程中的特殊性。由于电子证据不存在传统意义上的原件，其源代码往往令非专业人士无法识别，普通人只能看到它的外在表现形式的多样性。当电子证据以其直观、生动、完整地反映案件事实的时候，往往使人对它的真实性产生疑问，这也是当前法院为何在乏范状态下不敢对其轻易采信的重要原因。如果整个社会的信用体系还不完善，那么这种不信任感会更加强烈。
首先，电子证据收集的技术因素对“自由收集”构成障碍，电子证据的存放地点与众不同，它在计算机的硬盘或者外围存储设备，乃至网络服务器中是以电子数据的面目出现的；且不论硬件损坏或误操作，单是数据的加密、隐藏以及计算机病毒、黑客的袭扰就可能使电子证据的固定和提取变得非常困难。没有专业技术人员的帮助和识别，整个收集过程将变得难以操作。电子证据的易改动性给证据采信带来较高的风险，因此数据签名、身份验证、灾难恢复、防病毒、防黑客入侵等安全机制理所当然地成为考量因素。“自由收集”尽管成本较低，却因为在安全机制上存疑，仍然难以给诉讼以有力支持。
其次，电子证据的收集不可避免地受到法律因素的制约；即便是传统的书证、物证、视听材料、证人证言等也是要受到证据提取规则的限制，电子证据的收集也要遵循证据提取的基本法律原则。我们不能因为电子证据方面的法律出现真空，就对电子证据的收集采用随意的态度，人为增加电子证据被采用的难度。在乏范状态下，仍应对合法性原则予以必要的尊重；至于客观性原则、科学性原则为电子证据这种新型证据的有效收集提供了总体的判明标准。例如，从事电子商务的有关组织和个人如果能将约定传输的计算机数据资料交于无利害关系的第三方中转存证无疑方便了电子证据的收集，而且使电子证据更容易被各方接受。当然，这里的第三方并不应该仅限于传统的公证机构。
结语
我们应该看到，随着计算机和网络大行其道，并不只是为电子商务的发展提供了广阔的交易平台，甚至影响到人类的日常学习、工作乃至娱乐的方式。因此，并不仅仅是电子商务纠纷，即便是普通的民事纠纷，只要当事人需要利用计算机及其网络中的相关数据证明一定的案件事实，也会涉及到电子证据的收集问题。换个角度来理解，理论研究领域中的学科综合趋势已经扩展到人类生活实践当中，至少我们可以承认计算机技术的应用与证据法律的应用空前紧密的联系在一起。正是因为计算机及其网络的基础建设还很薄弱，法律、管理以及计算机专业知识的普及等方面都存在诸多问题，才促使我们面对新的机遇和挑战，积极制定相应的规范和标准。就电子证据的收集规则而言，乏范状态是暂时的。希望将来制定电子证据的收集规则时，能够对相关的认知误区有所反思，进而更多地关注计算机和法律的互动关系，不要让证据法律的性格过于被动。这就是本文的目的所在。
参考文献
① 《律师证据实务》，秦甫等编著，法律出版社2000年5月版
② 《在线游戏规则——网络时代的11个法律问题》[加]大卫·约翰斯顿等著，张明澍译，新华出版社2000年9月版
③ 《对电子证据的法律研究》，收录于《中国律师2000年大会论文集》
④ 《香港设立83名“网上警察”专责调查电脑罪案》，载自《电脑报》1999年11月12日
⑤ 《公证与律师制度》，陈光中主编，北京大学出版社1995年8月版
⑥ 《电子商务安全与社会环境》，芮廷先等编著，上海财经大学出版社2000年9月版
⑦ 《电子证据呼唤“国民待遇” 》，白而强著，载于
http：//www.Sinolaw.net.cn/wszh/wangcong/brc/brcy65.htm
