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商品房买卖当中购房人的知情权与房地产开发企业的告知义务/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-05-12 11:14:02  浏览:8848   来源:法律资料网
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商品房买卖当中房地产开发企业的告知义务与购房人的知情权

整理/武志国 woo_eye@qq.com

告知义务,基于一般的诚实信用原则,是一种法定的附随义务,告知主要发生在合同订立时,一般说来,告知义务的违反通常有两种情形:一是应该告知而没有告知,包括隐瞒和遗漏;一是不真实告知,即误告或错告。房地产开发企业违反告知义务,没有将影响购房人决定是否购房或以何种价格购房的事实和情况向购房人如实告知,影响到购房人人对该合同整体风险的评估,为保护购房人的利益,法律赋予购房人相应的救济权利,比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了房地产开发企业未履行重大告知义务时承担严厉的惩罚性的赔偿责任。

常见的开发商应当告知购房人的事项,简单粗略归纳如下23个方面:

一、房地产企业的主体信息

房地产开发企业必须明示房地产开发企业营业执照、开发企业资质证书复印件、代理销售的房地产经纪机构备案情况。
如:《重庆市国土房管局关于印发重庆市商品房预售信息监控管理规定的通知》(渝国土房管发〔2009〕52号 )第六条规定,商品房预售信息监控实行预售现场信息公示达标制度。房地产开发企业预售商品房的,其售房现场信息公示应达到以下标准: (一)设立证件公示栏,并公示如下证件和信息: 1、《商品房预售许可证》; 2、《房地产权证》; 3、《开发资质证书》; 4、对购房者的《特别提示》。《特别提示》由房地产管理部门统一印制。《特别提示》包括如下信息:(1)购房需要注意事项;(2)项目可否提供住房公积金贷款、公积金中心咨询电话;(3)当地交易监督管理部门监督举报电话。 房地产开发企业委托房地产中介服务机构代理销售商品房的,还应在公示栏内公示商品房销售委托书、房地产中介服务机构资质证书。 (二)设立面积和价格公示栏。 房地产开发企业应将拟销售每套商品房建筑面积、套内面积、建面价格、套内价格在售房现场进行公示。 (三)设立信息查询处。并提供如下信息查询和设备服务:1、《商品房预售面积预测报告书》; 2、经工商部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加协议;3、设置商品房网上签约或联机备案查询系统。已实行商品房预售网上签约或联机备案的地区,房地产开发企业应在售房现场设置网上签约或联机备案网上查询系统,免费为购房者提供信息查询服务,并进行商品房销售网上签约或联机备案。 4、项目总体规划平面图; 5、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》; 6、房地产管理部门规定其他需要提供查询的信息。

二、商品房建设销售依据信息

1、房地产开发企业必须明示该项目建设工程规划许可证、施工许可证、土地证复印件、商品房预售许可证原件等。【如《重庆市城镇房地产交易监督管理办法》】
2、房地产开发企业应将商品住房预售方案等信息,在销售现场清晰明示。商品住房预售方案中主要内容发生变更的,应当报主管部门备案并公示。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的,应当报主管部门备案并公示。
《北京市住房和城乡建设委员会关于加强我市商品房预售方案管理的通知》(建发[2010]632号)规定,商品房预售方案应当包括以下内容:
  (一)项目基本情况:项目名称;项目坐落;土地用途;项目总规模;配套公建的名称、位置、建筑面积;属于业主共有的共用部位、共用设施设备的名称、部位;物业服务用房的位置、建筑面积;物业管理区域划分的详细情况,包括规划核准的四至、楼栋号、建筑面积、占地面积等。
  (二)项目建设进度安排:项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排;本期预售楼栋的基础完成时间;结构封顶时间;竣工交付时间;配套设施同步交付使用时间;预售楼栋目前的施工进度。
  (三)项目预售计划:项目整体预售计划,包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等;本期开盘方案,包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况;预售流程,包括购房客户排号、选房、签约流程;预售方式,包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。
  (四)本期预售商品房情况:本次预售楼栋的出让及规划情况对照表;本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果;预售商品房的价格及优惠幅度。
  (五)本期自留商品房情况:开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积;开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺;地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。
  (六)项目开盘应急预案:项目开盘活动预计参加人数;开盘活动方案是否已报相关部门备案;发生应急事件的处置预案。
  (七)预售资金监管方案:按本市有关规定确定预售资金监管相关事项的具体方案。
  (八)商品房质量问题投诉渠道:购房人投诉房屋质量问题的渠道、方式及投诉处理程序。
  (九)商品房质量责任承担主体和承担方式:开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。提供由资质等级为一级且在本市注册的开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函,或通过商业保险明确质量责任承担主体,提交工程质量保险合同或暂保单。质量责任承担主体按照《商品住宅保修规程》(DB11/641-2009)明确的住宅质量保修范围、期限及要求,履行保修责任。
  (十)住房能源消耗指标和节能措施:商品房的采暖耗热量指标;外墙、屋面、外窗的传热系数,窗墙比;屋面及外墙保温材料的种类、保温层厚度;气密性指标;遮阳措施、其他节能措施、保温工程保修期。
  (十一)其他材料:房地产开发项目手册;前期物业服务合同(包括物业服务费用评估报告摘要、物业服务事项和标准等内容);临时管理规约;项目建设方案及备案登记表;经规划部门批准的建筑物名称核准文件;商品房装饰装修标准及相关附属设备设施的交付使用情况等材料。
3、售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
4、《无锡市商品房销售管理实施细则》房地产开发企业现售商品房,除向承购人出示《商品房预(销)售许可证》外,还应出示商品房竣工验收合格证明和商品房初始登记证。中介机构销售商品房时,应当按规定向商品房承购人出示有关证明文件和商品房销售委托合同。

三、房地权利限制信息

商品房基本情况、销售进度、权利状态等预(销)售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。【《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》】
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。

四、房源信息

1、取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。
2、对已销售的房源,商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的,应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
3、所退房源应当公开销售。
【《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房〔2006〕166号)】


五、商品房价格信息

1、商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素:
(1)开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。
(2)楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。
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关于下发《外商投资企业出口收汇核销管理规定》的通知

国家外汇管理局


关于下发《外商投资企业出口收汇核销管理规定》的通知
1993年6月25日,国家外汇管理局

国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局;计划单列市、经济特区分 :
为了完善对外商投资企业出口收汇核销的管理,我局制定了“外商投资企业出口收汇核销管理规定”,现下发给你们,请遵照执行。

附件:外商投资企业出口收汇核销管理规定
第一条 为了完善对外商投资企业出口收汇核销的管理,根据《出口收汇核销管理办法》特制定本规定。
第二条 外商投资企业须凭“出口收汇核销单申领证”(以下简称“申领证”)向外汇管理局申领核销单。外汇管理局对申领证实行按年度核验。
第三条 外商投资企业申领“申领证”时应当具备以下条件:
一、已向当地外汇管理局提供工商行政管理部门每年年检后批准的工商营业执照正本复印件;
二、已按照规定将企业的成立批文、批准证书、营业执照、合资合同、章程、可行性研究报告和验资报告送当地外汇管理局备案;
三、已按照规定时间向外汇管理局报送外汇收支报告表、基本情况登记卡和年终财务报表(资产负债表、损益表及注册会计师的查帐报告);
四、外汇管理局要求的其他材料。
第四条 外商投资企业在一般贸易项下的出口须安全、及时、全额收汇,并按照规定办理出口收汇核销手续。
第五条 外商投资企业在进料加工项下,提供料件和其出口产品为不同外商的,不得在境外抵扣料款,应须视为一般贸易,全额收汇,并办理出口收汇核销手续。
第六条 外商投资企业进料加工项下,提供料件和向其出口商品为同一外商且由外商先垫付进料款的,经批准后可从其出口收汇中抵扣有关进料款,但须具备以下条件:
一、在境外抵扣的料款只能是有关进口报关单注明的、复出口产品实际使用的进口料款,其内销商品的原材料不得在境外抵扣;
二、进料加工项下出口商品的价格须高于其进口原材料的价格;
三、进料加工项下出口商品的增值率不得低于当地政府或者经贸部门规定的标准。
除经外汇管理局事先批准者外,一切用汇均不得在境外抵扣。
第七条 外汇管理局须严格审查出口企业的外汇收入凭证,外商投资企业的下列收入不得作为出口收汇办理核销:
一、投资者投入的资本金外汇;
二、借入的外债外汇;
三、在国内外币计价结算收入的外汇;
四、其他非出口项下的外汇收入。
第八条 对于违反本规定的,外汇管理局依照《违反出口收汇核销管理处罚规定》处理。
第九条 本规定由国家外汇管理局负责解释。
第十条 本规定自1993年8月1日起实施。


国家外汇管理局关于加强外汇资金流入管理有关问题的通知

国家外汇管理局


国家外汇管理局关于加强外汇资金流入管理有关问题的通知

汇发〔2013〕20号



国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部,深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局;各中资外汇指定银行:
  为支持守法合规企业开展正常经营活动,防范外汇收支风险,现就加强外汇资金流入管理有关问题通知如下:
  一、加强银行结售汇综合头寸管理
  除政策性银行外,银行结售汇综合头寸限额计算公式为:“各银行当月结售汇综合头寸下限=(上月末境内外汇贷款余额-上月末外汇存款余额×参考贷存比)×国际收支调节系数”。其中:中资银行的参考贷存比为75%,外资银行的参考贷存比为100%,国际收支调节系数为0.25;境内外汇贷款余额、外汇存款余额根据中国人民银行《金融机构外汇信贷收支月报》中的数据计算,境内外汇贷款不含境外筹资转贷款。
  外汇贷存比超过参考贷存比的银行,应在每月初的10个工作日内(初次实施应于2013年6月底前)将综合头寸调整至下限以上;银行综合头寸下限调整后,其上限随之上调相同额度。外汇贷存比低于参考贷存比的银行,原有的头寸限额保持不变,但应把握外汇贷款的合理增长,防止外汇贷存比过度波动。
  二、加强对进出口企业货物贸易外汇收支的分类管理
  外汇局应及时对资金流与货物流严重不匹配或流入量较大的企业发送风险提示函(见附件),要求其在10个工作日内说明情况。企业未及时说明情况或不能提供证明材料并做出合理解释的,外汇局应依据《货物贸易外汇管理指引实施细则》第五十五条等规定,将其列为B类企业,实施严格监管。此类企业列入B类后,符合相关指标连续3个月正常等条件的,外汇局将其恢复为A类。外汇局通过非现场监测确定首批企业,2013年5月10日前发送风险提示函,5月31日通过货物贸易外汇监测系统向银行发布企业分类信息,6月1日起分类结果生效。
  B类企业转口贸易项下外汇收入,应在其进行相应转口贸易对外支付后方可结汇或划转;同一笔转口贸易业务的收支应当在同一家银行办理;新签订的转口贸易合同,其收入和支出的结算货币应当同为外汇或人民币。
  三、严格执行外汇管理规定
  银行应强化责任意识,提高执行外汇管理规定的自觉性和主动性,不得协助客户规避外汇管理规定;应加强对业务部门和分支机构的指导,保持贸易融资合理增长;应遵循“了解你的客户”原则,加强对虚构贸易背景等行为的甄别,主动报告可疑交易并积极采取措施防止异常跨境资金流入。
  四、加大核查检查与处罚力度
  外汇局应高度重视异常资金流入风险,强化监测分析与窗口指导;对异常资金流入线索,应主动开展现场核查或检查;对于使用虚假单证进行套利交易的案件,依法从重处罚;对违反外汇管理规定导致违规资金流入的银行、企业等主体,应依法给予罚款、停止经营相关业务、追究负有直接责任的相关人员责任等处罚,并加大公开披露力度。
  本通知自2013年6月1日起实施。国家外汇管理局各分局、外汇管理部收到本通知后,应尽快转发辖内中心支局、支局、城市商业银行、农村商业银行、外商独资银行、中外合资银行、外国银行分行以及农村合作金融机构。各中资外汇指定银行收到本通知后,应尽快转发所辖分支机构。执行中如遇问题,请及时向国家外汇管理局反馈。
  联系电话:010-68402295,68402450
  附件:国家外汇管理局XX分(支)局风险提示函

                          国家外汇管理局
                           2013年5月5日



附件1: 国家外汇管理局XX分(支)局风险提示函
http://www.gov.cn/gzdt/att/att/site1/20130506/001e3741a2cc12f1452901.doc


附件
国家外汇管理局XX分(支)局
风险提示函
                            编号:

(企业名称):
   根据货物贸易外汇收支非现场核查结果,你单位 年 月 日至 年 月 日期间货物进出口与货物贸易收支总量存在较为严重的不匹配情况。请你单位于收到本函后10个工作日内,持书面说明及相关资料,向外汇局做出合理解释。在规定时限内未说明原因或不能提供证明材料并做出合理解释的,外汇局将根据《货物贸易外汇管理指引》及相关规定,将你单位分类结果定为B类。
   特此提示。
   
国家外汇管理局XX分(支)局
            年 月 日
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风险提示函外汇局留存联

    年 月 日向 (企业名称)发出编号为XXXXXXXX的风险提示函。该企业于 年 月 日向外汇局提交了书面说明及相关资料。处理结果如下:
   □该企业在规定时限内作出合理解释,分类结果定为A类
   □该企业在规定时限内未说明原因或不能提供证明材料并做出合理解释,于 年 月 日分类结果定为B类
   □该企业列入B类后相关指标已连续3个月恢复正常,于 年 月 日恢复为A类
                           经办人:
                           审核人: