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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?/蔡英杰

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 06:55:15  浏览:8370   来源:法律资料网
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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?

蔡英杰


  引子:现在这个社会上,什么行当最赚钱,可能说什么答案的都有,毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当,这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上,它完全依附于其他行业的存在而存在。而且,几乎是每出现一个新的行业,这个行当亦会随之产生。没错,这个行当就是中介。

  在今天,有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的,而在我国古代则称其为牙人或掮客,具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同(广义上的)而收取手续费或佣金的人。

  可以不太夸张的说,自古以来,掮客这个行当向来是有市无价的,基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿,别人也挑不出毛病。在当今社会,如上所述,几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介,其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”,弄的跟娱乐圈似的。不过,我国的法律还算不错,对这个行当是有监管的,“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是,至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

  早在1995年7月,国家计委(就是现在的发改委,各类市场价格管理是其主要业务之一)和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格第971号)。在这个文件里,有以下几点值得关注,毕竟该文件仍然有效:

  1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用,但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准,由房屋中介与委托方双方协商确定中介费;
  2、房屋中介实行明码标价制度,即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项;
  3、收费服务主要有:
 
  (1)咨询收费:

  包括口头咨询和书面咨询,其中口头咨询费由双方协商确定,书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元,复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是,上述收费保准只是指导性参考价格,实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢?说白了,就是没有强制性,国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费,但是超过或低于这个价格也是可以的,政府管不着。所以,上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

  (2)房地产价格评估收费:

  由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

  (3)房地产经纪收费

  房屋中介接受委托,进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源,也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准:

  (1)房屋租赁中介费

  无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。(各地会有一些调整)

(2)房屋买卖中介费

  按成交价格总额的0.5-2.5%计收。

  如果实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取,实践中,租房情况下,既有向房东收取中介费的,也有向房客收取中介费的,在房屋买卖情况下,通常是向购房者收取中介费的,这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

  凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的,属于价格违法行为,可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

  计价格第971号文出台之后,各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

  根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)字【1997】第398号),房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收:其中房屋交易价格在500万元以下的,按2.5%收取;房屋交易价格在501-2000万元的,按2%收取;2001-5000万元的,按1.5%收取;房屋交易价格在5001-10000万元的,按1%收取;房屋交易价格在10001万元以上的,按0.5%收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。在一定程度上说,京价(房)字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退,因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

  对于北京的这个规定,笔者相当钦佩当时的制定者,即北京市物价局和房土局的勇气和智慧,能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细,的确是人才。此外,京价(房)字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务,并对服务内容的真实性和合法性负责之外,还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的,应承担相应的民事或行政责任,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
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卫生部关于做好深化医药卫生体制改革形势下院务公开工作的通知

卫生部


卫生部关于做好深化医药卫生体制改革形势下院务公开工作的通知

卫医政发〔2010〕91号


各省、自治区、直辖市卫生厅局,新疆生产建设兵团卫生局:
2006年以来,按照《政府信息公开条例》和《卫生部关于全面推行医院院务公开的指导意见》等文件的要求,地方各级卫生行政部门和各级各类医疗机构坚持制度规范和典型引路,积极推行院务公开,取得了较好的效果。随着医药卫生体制改革的逐步深入,院务公开工作应当密切结合深化医药卫生体制改革的总体要求,通过各种有效方式构建和谐医患关系,推进医疗机构民主科学管理,更好地为人民健康服务。为此,特将有关要求通知如下:

一、充分认识深化医药卫生体制改革形势下院务公开的重要性

院务公开是构建和谐医患关系、促进医院科学管理和解决群众就医热点难点问题的一项重要措施。地方各级卫生行政部门和各级各类医疗机构要认真贯彻实施《医疗卫生服务单位信息公开管理办法(试行)》(卫生部令第75号),从贯彻落实科学发展观的高度,将院务公开工作有机融入医药卫生事业改革发展的大局,充分提高思想认识,切实加强组织领导。当前形势下,院务公开的工作方向要有利于深化医药卫生体制改革,有利于提高医务人员的积极性,有利于为人民群众提供“安全、有效、方便、价廉”医疗服务。

二、紧密围绕医药卫生体制改革,持续推进院务公开

地方各级卫生行政部门和各级各类医疗机构要在深化医药卫生体制改革中,不断创新院务公开工作机制,努力提高工作水平。要在全面做好向社会、患者和内部职工公开的基础上,重点做好以下几方面工作:

(一)及时公开改善医疗服务的措施。医疗机构要把深化医药卫生体制改革中制定的相关文件和出台的有关措施及时向社会和患者公开。在公示医疗服务内容方面,应当以公开医院改善医院服务的措施为创新点和突破点。要重点公开门急诊就诊流程的优化措施、预约诊疗服务的安排、急诊绿色通道建设情况、“先诊疗,后付费”的方式方法、检查结果和医疗费用查询方式、出入院服务流程改善措施等,让人民群众切实感受到医疗机构改善服务的效果。

(二)公开医疗服务重点环节的服务目标和要求。医疗机构应当向社会和患者公开医疗服务过程中重点环节和“窗口部门”的服务目标和要求,并建立患者投诉管理机制,及时有效处理患者投诉和反映的问题。门急诊服务应当公开专家信息和出诊时间;住院服务应当公开与患者密切相关的核心制度,包括三级查房时限要求、分级护理的服务内涵和服务项目等;挂号、咨询、入出院、收费、药房等“窗口”部门应当公开工作人员信息、工作时间和岗位职责要求;检查诊断服务要公开检查结果出具时限。

各级各类医疗机构在维护患者就医权益的同时,还应当合理利用院务公开的载体,公开患者在就诊过程中应当遵守的规章制度以及所应履行的义务,引导患者有序就医,营造医患相互尊重的和谐关系。

(三)公开涉及职工利益的改革措施和重要事项。各级各类医疗机构在制定与职工利益密切相关的内部改革措施和落实“三重一大”制度要求时,要充分发扬民主,广泛听取群众意见,做到决策过程公开,具体措施公开,让职工了解各项改革措施的目的、方法和要求,切实维护职工权益,调动医务人员参与深化医药卫生体制改革的积极性,保证各项改革措施的顺利实施。

三、努力推动基层医疗卫生机构院务公开工作

随着深化医药卫生体制改革的推进,社区卫生服务机构、乡镇卫生院和村卫生室等基层医疗卫生机构的建设得到加强,在医疗服务体系中发挥着越来越重要的作用,做好上述单位的院务公开工作,对于引导群众到基层就医、减轻患者经济负担、实现基本公共卫生服务均等化具有重要意义。地方各级卫生行政部门要结合基层医疗卫生机构的特点,指导其做好院务公开工作的设计、实施和评价。要将基层医疗卫生机构承担的免费向城乡居民提供的基本公共卫生服务项目,配备的国家基本药物名称、价格,配备血液的种类、规格、价格,与本机构建立双向转诊关系的综合、中医(中西医结合、民族医)或者专科医院名称,支援本单位的专家姓名、专长和服务时间,新型农村合作医疗就诊、报销的流程和标准等信息纳入公开范围。到2010年底前,所有基层医疗卫生机构的院务公开工作都要做到有制度、有措施,要以院务公开工作推动基层医疗机构服务质量和管理水平的提高。

四、加强院务公开监督考核,确保院务公开取得实效

地方各级卫生行政部门和各级各类医疗机构要逐步建立院务公开监督考核的长效机制,杜绝形式主义,把工作真正落到实处,不断巩固深化。严格按照《医疗机构院务公开监督考核办法(试行)》要求,对医疗机构开展院务公开的组织领导、范围和内容、时限、方式、效果等进行全方位的监督考核,并作为对医疗机构及其领导班子考核评价的重要依据。要将院务公开纳入医院管理的综合评价体系,结合“医疗质量万里行”活动和医院评审等工作,督促各地把院务公开作为医院管理的常规内容。要将院务公开与加强卫生行风建设紧密结合,将其作为反腐倡廉建设、行风建设和权力运行监控机制建设的重要措施,加强社会公众和医疗机构职工的民主监督。

二〇一〇年十月十九日


东营市行政审批监督管理办法

山东省东营市人民政府


东营市行政审批监督管理办法
东营市人民政府令第151号

《东营市行政审批监督管理办法》已经市政府批准,现予发布。
市长 张建华

二OO八年十一月十四日

第一章 总则
第一条 为了规范行政审批行为,加强行政审批管理,保护公民、法人和其他组织的合法权益,保障和监督行政机关依法实施行政审批,提高行政效能,改善经济和社会发展环境,根据《中华人民共和国行政许可法》及有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 行政审批的实施和监督管理,适用本办法。
第三条 行政审批事项分为行政许可和非行政许可两类,实行分类管理。
第四条 行政机关实施行政审批,应当遵循公开、公平、公正的原则,提高办事效率和服务水平。
第五条 市行政监察机关、政府法制机构和行政审批管理机构应当按照各自职责,具体负责本办法的实施。
第二章 行政审批事项管理
第六条 行政审批事项实行目录化管理。市政府各部门、单位(以下简称行政审批实施机关)现行合法、有效的行政审批事项必须全部纳入《东营市市级行政审批事项目录》(以下简称《目录》)。不在《目录》的行政审批事项,一律不得实施。
第七条 《目录》由市政府法制机构会同有关部门统一编制,报经市政府批准后,通过政府公报、政府网站、报刊等渠道予以公开。
第八条 《目录》应当载明下列内容:
(一)行政审批事项名称;
(二)行政审批内容;
(三)行政审批法定依据;
(四)行政审批条件及申请材料;
(五)行政审批受理机关和决定机关;
(六)行政审批程序及期限;
(七)行政审批收费及审验。
第九条 行政机关实施行政审批,必须严格遵循《目录》载明的事项要求,不得擅自增设行政审批条件及申请材料,不得无故拖延行政审批期限,不得违法收费和审验。
法律法规规定由县级以上行政机关实施且已纳入《目录》的行政审批项目,由市级行政机关实施;未纳入《目录》或者明确规定由县级行政机关实施的,由县级行政机关实施。
第十条 市政府法制机构对《目录》实行动态管理。因法定事由,导致行政审批事项增减或者相关内容发生变化的,有关行政审批实施机关应当向市政府法制机构提出变更申请,经市政府法制机构审核把关后报经市政府批准,对《目录》涉及的相关事项或者内容及时调整,并予以公告。
市政府法制机构依照职责,可以依法提出变更建议,报经市政府批准,对《目录》涉及的相关事项或者内容进行修订。
第十一条 《目录》每个年度公布一次,并保证其全面、完整和准确。
第十二条 因行政审批实施机关的原因,应当纳入《目录》的行政审批事项而未纳入,造成行政管理缺失的,由该机关承担相应的法律责任。
第三章 行政审批集中办理
第十三条 行政机关实施行政审批实行集中办理制度。
第十四条 对符合进驻市行政审批服务大厅条件的行政审批事项,应当全部纳入市行政审批服务大厅集中办理。
进驻市行政审批服务大厅集中办理的行政审批事项,由市行政审批管理机构会同市政府法制机构提出建议,报经市政府研究决定。
第十五条 行政审批事项进驻市行政审批服务大厅的行政机关,应当在市行政审批服务大厅设立服务窗口,并向有关工作人员充分授权。
第十六条 行政机关设在市行政审批服务大厅的服务窗口,应当统一受理行政审批申请,统一送达行政审批决定。
第十七条 不符合进驻市行政审批服务大厅条件的行政审批事项,行政审批实施机关应当在本机关集中办理。
第十八条 行政审批事项需要行政机关内设的多个机构办理的,该行政机关应当确定一个机构统一办理。
行政审批事项需经两个以上行政机关办理的,市政府可以确定一个行政机关作为主办机关,负责受理行政审批申请并转告其他行政机关分别提出意见后统一办理,或者组织有关部门联合办理、集中办理,具体的审查方式和程序由联合审查的部门共同确定。
第十九条 市行政审批管理机构应当建立健全规章制度,加强对行政审批服务大厅的监督管理和工作考核,提高服务水平。
行政机关应当实行电子政务,积极推行网上审批和电子系统监察,提高行政审批效率和质量。
第四章 监督检查与责任追究
第二十条 市监察机关、政府法制机构、行政审批管理机构应当采取有效措施,加强对行政审批的监督检查,指导行政机关执行本办法。
第二十一条 市监察机关、政府法制机构和行政审批管理机构应当建立投诉受理、信息反馈、情况通报、督促改正、立案查处等制度,完善联席会议等相关工作机制,畅通电话、信函、传真、网络等受理投诉的渠道。受理投诉的机构、渠道和相关工作制度、机制应当向社会公布。
第二十二条 投诉人可以直接到投诉受理机关进行投诉,也可以通过电话、信函、传真、网络等方式投诉。
投诉受理机关主要通过信息反馈、情况通报、督促改正、立案查处等措施处理各类投诉案件,切实保护投诉人的合法权益。
投诉人具名投诉的,受理机关应当在受理投诉后10个工作日内将处理意见书面告知投诉人。
第二十三条 行政机关违反本办法规定,有下列情形之一的,由市政府法制机构报经市政府批准,责令该行政机关改正,或者依法予以撤销:
(一)擅自实施《目录》之外行政审批事项的;
(二)擅自改变《目录》规定内容,增加行政审批条件和申请资料的;
(三)擅自设立收费和审验项目的;
(四)其他应予纠正的情形。
第二十四条 行政机关不依法实施行政审批的,当事人或者利害关系人可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第二十五条 行政机关违法实施行政审批的,由市监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第二十六条 行政机关应当于每年第一季度向市政府报告本机关上年度实施行政审批的情况,包括实施的行政审批事项、申请审批的情况、审批结果、申请人投诉或者申请行政复议、提起行政诉讼的情况及其结果等。
市政府法制机构负责对行政机关实施行政审批的年度报告进行分析,对有关问题进行调研并提出意见和建议,加强对行政机关实施行政审批行为的监督和指导。
第二十七条 行政机关实施行政审批的情况作为依法行政的重要内容,纳入市政府政务考核。
第五章 附 则
第二十八条 县区人民政府应当参照本办法执行。
第二十九条 本办法自发布之日起施行。