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房地产买卖合同逐条详解/张洪涛

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 19:35:02  浏览:8950   来源:法律资料网
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《商品房买卖合同》(GF-2000-0171)
逐条祥解

山东正洋律师事务所 张洪涛


概述:商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的,用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本(GF-2000-0171)。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本(GF-95-0171)的基础上,总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考,起到示范、引导作用,并非强制使用。但在实践中,示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此,认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章,结合实际工作中遇到的问题和总结的经验,对示范文本进行逐条解释,并对如何填写做深入探讨。

商品房买卖合同说明(内容略)

【释义】该部分是对文本的简要介绍,包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中,有关填写方法的规定(第3、4、5条)应详细阅读,并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分,能够弥补该文本的不足,最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
【常见问题】有些开发商工作人员由于工作潦草,没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉,导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
【对策】认真阅读“说明”,严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
 合同双方当事人:(内容略)
【释义】该部分详细列明买卖双方(包括其代理人)的基本情况。
【常见问题】有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写,出现地址不详甚至错误,给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。(这绝不是笔者危言耸听,笔者曾经代理过一件类似案子:由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系,公司受到损失,该工作人员也丢了工作。)
【对策】卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地,户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形,导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置,对此可自行印制买方基本情况替换该部分。
    第一条 项目建设依据。
  出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为__________________________。
  该地块土地面积为_________________,规划用途为_________________________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
  出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】______________________。建设工程规划许可证号为____________________________,施工许可证号为__________。
【释义】 该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定,取得了有关主管部门的许可。
【常见问题】 实践中,有些项目的建设用地是以划拨方式取得的,根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,此类房产要出售的,应当取得土地主管部门的批准,并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况,严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付土地使用权出让金,取得土地使用权证书。”
【对策】 虽然在目前的司法实践中,法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产,较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产,买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明,以避免引发客户不必要的误解和纠纷。
  第二条 商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为________________,商品房预售许可证号为__________________________________________。
【释义】 该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定:商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同,预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。
【常见问题】 未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议(又称认购书、认购协议、订购协议),在业内是常见的。如果产生纠纷,一方以不符合预售条件为由主张合同无效,法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证,应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。
【对策】 严格按照法律、法规规定的条件预售,避免不必要的损失。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
  买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:
  第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
  该商品房的用途为___________,属___________结构,层高为___________,建筑层数地上___________层,地下___________层。
  该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
  该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米,其中,套内建筑面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
【释义】 本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。
【常见问题】 目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈,也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来,建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则(试行)》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因,商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件,房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊,而两部门都具备“测绘资质”,导致法院难以认定。
【对策】 针对上述情况,我国第一个国家标准《房产测量规范》(GB/T 17986-2000)于2000年8月正式实施,成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工,即“房产管理部门负责商品房面积管理工作,制定有关政策,查处商品房面积管理中的违法行为,对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作,查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确:“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定,取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提 出书面申请,并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内,转省级房地产行政主管 部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内,提出书面初审意见,并反馈省级测绘行政主管部门;其中,对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同 时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的,由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主 管部门审批发证;申请乙级以下房产测绘资格的,由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位,由国务院测绘行政主管部门和国务院建设 行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位,由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ”
第四条 计价方式与价款。
  出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款:
  1、按建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米__________________元,
总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
  2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米________________元,总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
  3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
  4、 _______________________________________________________________________________
【释义】 本条与原示范文本相比最大的改进是:针对商品房面积问题争议较多的现状,在原来“按建筑面积计算”的基础上,增加了“按套内建筑面积计算、按套(单元)计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。
【常见问题】 虽然文本给出了多种计价方式,但由于习惯原因和营销策略的需要,大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套(单元)计算”等方式。
【对策】 计价方式的多样性,是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时,严格遵循了现行规范,以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。
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安徽省人民政府关于印发《安徽省无公害蔬菜管理办法》的通知

安徽省人民政府


安徽省人民政府关于印发《安徽省无公害蔬菜管理办法》的通知


皖政〔2002〕65号     
各市、县人民政府,省政府各部门、各直属机构:
现将《安徽省无公害蔬菜管理办法》印发给你们,请遵照执行。

   安徽省人民政府  
二○○二年十一月十八日

 安徽省无公害蔬菜管理办法

第一章 总  则

第一条 为了促进无公害蔬菜生产,提高蔬菜产品质量,保障人体健康,根据《中华人民共和国农业法》、《安徽省农业生态环境保护条例》等有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本省行政区域内无公害蔬菜生产、经营及监督管理活动,适用本办法。
本办法所称无公害蔬菜,是指产地环境、生产过程和产品质量符合国家有关标准、规范的要求,没有受到有害物质污染或者有害物质含量(残留量)符合国家或者地方标准的蔬菜。
第三条 无公害蔬菜管理工作,由政府推动,并实行产地认定制度。鼓励生产单位和个人申请无公害蔬菜产地认定。
第四条 县级以上地方人民政府负责无公害蔬菜管理的部门(以下简称无公害蔬菜管理部门)具体负责本行政区域内无公害蔬菜的监督管理工作。
县级以上地方人民政府质量技术监督、工商、卫生等行政主管部门,按照各自职责,分工负责,共同做好本行政区域内无公害蔬菜的监督管理工作。

第二章 无公害蔬菜产地认定

第五条 申请无公害蔬菜产地认定应当符合下列条件:
(一)生产区域范围明确;
(二)产地环境符合无公害蔬菜产地环境的标准要求;
(三)生产过程符合无公害蔬菜生产技术的标准要求;
(四)有完善的质量控制措施,并有完整的生产和销售记录档案;
(五)具备一定的生产规模。
第六条 申请无公害蔬菜产地认定的单位和个人(以下简称申请人),应当向所在地县级人民政府无公害蔬菜管理部门提交书面申请,并提供下列材料:
(一)申请人的姓名(名称)、地址;
(二)产地的区域范围、生产规模;
(三)无公害蔬菜生产计划;
(四)产地环境说明;
(五)无公害蔬菜质量控制措施;
(六)保证执行无公害蔬菜标准和规范的声明;
(七)其他有关材料。
第七条 县级人民政府无公害蔬菜管理部门应当自收到申请之日起10个工作日内完成初审工作,符合条件的,应当逐级报省人民政府无公害蔬菜管理部门;不符合条件的,应当书面通知申请人,并说明理由。
第八条 省人民政府无公害蔬菜管理部门应当自收到申报材料之日起10个工作日内完成审核工作,符合条件的,组织有关人员对产地环境、区域范围、生产规模、质量控制措施、生产计划等进行现场检查。
现场检查不符合条件的,应当书面通知申请人,并说明理由;现场检查符合条件的,应当通知申请人委托具有资质的检测机构对产地环境进行检测。
接受委托承担产地环境检测任务的检测机构,应当根据检测结果出具产地环境检测报告。
第九条 省人民政府无公害蔬菜管理部门对材料审核、现场检查和产地环境检测结果符合条件的,应当自收到现场检查报告和产地环境检测报告之日起10个工作日内颁发无公害蔬菜产地认定证书;不符合条件的,应当书面通知申请人,并说明理由。
任何单位和个人不得伪造、冒用、转让、买卖无公害蔬菜产地认定证书。
第十条 无公害蔬菜产地应当树立标示牌,标明范围、产品品种和责任人。

第三章 无公害蔬菜生产、经营

第十一条 无公害蔬菜生产者应当按照国家有关标准、规范生产无公害蔬菜,并遵守下列规定:
(一)保证产地生态环境质量,不得在产地及产地水源附近倾倒垃圾和排放生活污水;(二)科学施用化肥和农药,不得施用国家禁用、淘汰的农用化学物质;
(三)使用生活垃圾、污水沉淀污泥充当肥料,应当经过无害化处理,符合国家有关无公害蔬菜的生产环境标准;
(四)贮存或者运输无公害蔬菜,应当采取安全、卫生措施,防止无公害蔬菜受到污染。
第十二条 无公害蔬菜经营者应当建立进货检查验收制度,并向生产者索取无公害蔬菜产地认定证书复印件。
第十三条 无公害蔬菜实行挂牌销售。经营者应当在产品说明上标注无公害蔬菜品名、产地认定证书以及无公害蔬菜生产者等内容。
第十四条 销售无公害蔬菜,按照优质优价原则,实行明码标价。
第十五条 鼓励行业协会向社会推荐无公害蔬菜,鼓励和引导农副产品批发市场、集贸市场和超市设立专柜或者定点经营销售无公害蔬菜。
鼓励和引导饭店、宾馆、医院、学校等集体用餐单位及食品加工经营单位,优先采购无公害蔬菜。
第十六条 无公害蔬菜生产者或者经营者对无公害蔬菜进行广告宣传时,其内容必须真实;未取得省人民政府无公害蔬菜管理部门颁发的无公害蔬菜产地认定证书的,不得以无公害蔬菜产地或者无公害蔬菜的名义宣传。

第四章 监督与服务

第十七条 地方各级人民政府及其有关部门应当采取有效措施,积极创造条件,为无公害蔬菜进入国内、国际市场提供支持。
第十八条 地方各级人民政府及其有关部门应当加强无公害蔬菜质量的监测、检验工作,建立健全无公害蔬菜生产环境监测网络,及时有效地防治农业生产环境污染。
第十九条 县级以上地方人民政府无公害蔬菜管理部门应当开展无公害蔬菜生产技术培训,提高生产者的无公害蔬菜生产技术和检测水平。
第二十条 县级以上地方人民政府无公害蔬菜管理部门和质量技术监督行政主管部门应当在销售无公害蔬菜的农副产品批发市场、集贸市场和超市等场所,设置无公害蔬菜质量检测网点,为消费者提供免费检测服务。
第二十一条 县级以上地方人民政府无公害蔬菜管理部门和工商行政主管部门应当加强无公害蔬菜销售市场的监督管理,对消费者有关无公害蔬菜质量问题的举报、投诉,应当及时调查、处理。
第二十二条 县级以上地方人民政府卫生行政主管部门应当依法对农副产品批发市场、集贸市场和超市等场所销售的无公害蔬菜进行卫生监测、检验,发现无公害蔬菜不符合卫生安全标准的,应当进行无害化处理;无法进行无害化处理的,应当予以销毁。
第二十三条 检测机构接受委托进行无公害蔬菜质量检测时,应当依据检测标准,依法出具客观、准确、公正的检测数据,并对检验结果负责。

第五章 附  则

第二十四条 未经产地认定的农民自产自销的蔬菜,经检测机构检测符合无公害蔬菜标准的,可以无公害蔬菜的名义销售。
第二十五条 从事无公害蔬菜产地认定工作,不得收取费用。
检测机构接受委托进行无公害蔬菜产地环境检测和质量检测,应当按照国家和省有关规定收取费用。
第二十六条 本办法自2003年1月1日起施行。


盗窃网络游戏的装备是否构成犯罪浅析

许建民

网络游戏问世以来,在世界各地发展迅速,已成为一个新兴的产业,它对国民经济的贡献十分明显,如韩国网络游戏创造的产值已超过汽车制造业,成为国民经济的一大支柱产业。我国的网络游戏从起步至今短短几年,已经成为全球网络游戏产业增长最快的地区之一。网络游戏在中国从无到有,再到拥有4000万在线玩家,显示出中国游戏出版业市场的巨大潜力。据统计2004年网络游戏的市场规模达24.7亿人民币,预计2005年可达70亿人民币,同时带动电信服务、IT设备制造等关联行业大幅增长。网络游戏对我国国民经济的贡献率有着不可估量的前景。但在它高速发展的同时,一些嗅觉灵敏的不法之徒,也把黑手伸向了这块蛋糕,他们利用一些技术手段,侵入计算机系统,盗窃玩家的虚拟财产销赃牟利,给玩家造成经济上的损失,精神上的痛苦。网络虚拟财产其典型主要体现为游戏装备、钱币,有统计数字称大约有61%的玩家有过武器装备、钱币被窃的经历,但是由于我国在保护虚拟财产方面立法的空白,至使他们投诉无门。我地每年也有多起网络虚拟财产被盗报案,而且呈上升趋势。由于在学术界、司法界对虚拟财产法律属性的认识存在分歧,进而导致了针对网络虚拟财产个案的法律适用的争议。以至公安机关无法受理立案。游戏玩家在遭受损失后,因得不到法律的有效保护,有的只好自认倒霉,有的以其人之道还其人之身,个别的对盗窃者施以暴力,(已有打死盗窃者的报道)它不仅破坏这一产业的健康发展,还引发了相应的社会治安问题。如何保护它的健康发展,打击盗窃游戏装备、钱币等虚拟财产的犯罪,维护游戏用户的合法利益,解开一些打击不力困惑,统一对虚拟财产的认识,完善立法和司法解释,首先要解决游戏装备的法律属性、是否具有现实价值、它的价值的认定等难点问题。笔者谈谈对这些问题的认识。
一、游戏装备、钱币等虚拟财产的法律属性
游戏装备、钱币等虚拟财产要寻求法律保护,关键要确定它的法律地位,即它是否是我国《刑法》所保护的财产权利,《刑法》第二条规定:“中华人民共和国刑法的任务,是用刑罚同一切犯罪行为作斗争,以保卫国家安全,保卫人民民主专政的政权和社会主义制度,保护国有财产和劳动群众集体所有的财产,保护公民私人所有的财产,保护公民的人身权利、民主权利和其他权利,维护社会秩序、经济秩序,保障社会主义建设事业的顺利进行。” 刑法上所指的公私财产是指同时具有交换价值和使用价值的双重特征的财产权利,那么游戏装备、钱币等是否这种特征的财产呢?
法律界关于虚拟物品是否具有财产属性的问题,众说纷纭,有多种观点。一种观点认为,网络游戏中的“装备”,究其本质是一段计算机代码,或称“电磁记录”,它无形(无体),无法为其确定具体的价格,因此不具有财产属性,当一款网络游戏停止运营后它也随之消失。
另一种观点认为,虚拟财产应属于计算机软件的一部分,根据《TRIPS》协议以及我国著作权法,服务商创作完成了一款网络游戏,自然的享有对其设计的计算机软件的著作权。游戏装备它是知识产权的一部分。
我们认为应将虚拟财产认定为物,特别是狭义虚拟财产:游戏装备。1、它是一种特殊形式的物,与传统意义的财产形态是有区别的,其本质上就是电磁记录数据,应属于无形物,它依附网络虚拟空间而存在,它与电力、煤气一样,也是无形的东西,你付了钱就可以得到,只不过游戏装备是用于娱乐游玩,服务于精神生活,煤、电用于日常生活,服务于物质生活,区别仅在于装备是存放于开发商服务器内的数据,而电力、煤气是贮存在电网、贮存罐内的。2、游戏装备、钱币是有价值属性的,网络游戏开发出来时,它仅仅是一个软件是属知识产权,它的价值是随着玩家上网搏杀而产生并逐渐上升的,一种是用户直接用货币向运营商购买而取得的,如看电影的ID帐号、钱币等,另一种是玩家付出了注册、升级、上网费用以及精力、时间等劳动性投入获取的或者直接用现金向他人购买的。3、它是可转让的,在特定的空间里可以赠与、交换和买卖,在网络游戏界装备交易生意兴隆,有的高级装备一件交易价高达40000元。因此说游戏装备虽是虚拟,但它已与货币等价,具备一般商品的属性和商品流动的特性,具备法律的财产属性。
二、游戏装备的物权属性
要认定盗窃犯罪,首先要确定犯罪所侵害的客体的归属,也就是说游戏装备是属于谁的,犯罪分子偷了谁的东西。有观点认为网络虚拟财产如装备、武器等等,是服务商依托其技术而开发创造,并作为电磁记录或数据信息的形式保存于服务商所架构的游戏世界中了,用户只有在服务商的技术支撑配合下,才具备对网络虚拟财产使用的可能。在用户游戏离线后,该虚拟财产也仍为服务商一方所保存。因此服务商是虚拟财产的所有权人。
我们认为用户是游戏装备的物权所有人。第一,游戏装备是用户支付了一定的时间,精力,费用等从游戏服务商处获取的,或者向其他玩家购买的。第二,用户对网络虚拟财产有完全的处分权,他可以按自己的意愿出售、赠与、交换,而服务商是无权处分用户所有的游戏装备的,也无权修改用户保存在其服务器上的数据,只要有游戏玩家它就要继续运营下去,游戏服务商因某种原因要终止游戏,虚拟财产的最终处分权仍在用户一方。服务商也必须与用户达成妥善解决方案才能终止游戏。第三,游戏装备存在的空间是一个特殊的空间,因为它是无形物,离不开游戏架构而存在,作为数字信息存在于服务器,它不象传统意义的物,是由所有人保管,但这并不影响用户是物权的主体。
三、游戏装备的价值如何认定
构成盗窃犯罪需要到达一定的数额标准,游戏装备价值的认定是个疑难问题,对定案是个关键。我们认为游戏玩家对被窃装备的购买价,罪犯的销赃价,(购买、销赃即时破案的)可作为被盗数额的标准,这也是市场的实际价格。对没有明确价格参考标准的,可交价格鉴定中心鉴定,邀请游戏开发商、游戏高手,根据玩家上网所投入的成本、购买时的价格、罪犯销赃所得价格,计算评估物品的价值,作为认定犯罪数额标准,达到构成犯罪标准的,应对犯罪嫌疑人定罪量刑。
以上是笔者对保护虚拟财产这一新事物的粗浅认识,要解决打击侵害虚拟财产法律盲区,必须求得法理界认识统一。目前我国网络游戏产业迅速的扩张发展,由规模不断扩展带来的一系列法律问题与立法的滞后性之间的矛盾困扰着司法机关,迫切要求对网络虚拟财产的有关法律问题进行深入研究。在司法上得到认识上的统一,才能全面、有效的调整网络虚拟财产这一特殊的法律关系,使网络游戏产业在法治的轨道内实现平稳、健康、有序的发展。

通讯地址: 浙江省奉化市公安局 邮编: 315500